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O vencimento da primeira parcela ou da parcela única do IPTU, via de regra, ocorreu na primeira quinzena de fevereiro, aproximadamente um mês após a abertura da consulta on-line aos valores do imposto de 2026 para os imóveis de São Paulo.
Como já esperava-se, a base de cálculo do imposto sofreu um reajuste significativo em razão da atualização da Planta Genérica de Valores (PGV). Isso aconteceu a partir da aprovação da Lei nº 18.330/2025, publicada em novembro do ano passado.
Por meio da atualização da base cadastral dos imóveis do município, houve a revisão da PGV. Dessa forma, representando, para a maioria dos imóveis, um aumento do valor do metro quadrado e, por conseguinte, do valor venal e do IPTU.
Destaca-se que o reajuste foi superior à inflação, embora o texto tenha mantido o limite de majoração do IPTU em até 10% para imóveis residenciais e comerciais.
Entretanto, é comum que os contribuintes não percebam que o reajuste da PGV representa, em muitos casos, o elemento de menor impacto na composição do valor final do IPTU.
Isso ocorre porque o cálculo do IPTU é bastante complexo e abrange diversos critérios, muitas vezes pouco conhecidos, como padrão de construção, tipo de terreno, fator condomínio, obsolescência, entre outros.
A ênfase exclusiva na PGV oculta outros ajustes cadastrais que, de maneira pouco transparente, impactam de forma relevante o valor do IPTU, sobretudo no caso de imóveis maiores ou mais antigos, por meio da aplicação de fatores de aumento ou na supressão de redutores legalmente cabíveis.
Um critério técnico decisivo no cálculo do IPTU é o padrão de construção, definido conforme a qualidade dos materiais e dos acabamentos aplicados. Nesse aspecto, são frequentes enquadramentos superiores à realidade, que elevam indevidamente o imposto, como no caso de vagas de garagem enquadradas no mesmo padrão das unidades principais, apesar de possuírem acabamento mais simples.
Sim! A obsolescência, baseada no ano de conclusão corrigido (ACC) do imóvel, a partir do qual se aplicam índices de depreciação que reduzem o imposto. Esse parâmetro pode ser atualizado em caso de reformas significativas, mas é comum que a fiscalização trate manutenções rotineiras como reformas relevantes, reduzindo indevidamente o efeito da depreciação.
Esses critérios integram os diversos elementos do cálculo do IPTU nos quais se concentram os principais erros praticados pela Prefeitura de São Paulo, sobre os quais os contribuintes, em geral, não possuem conhecimento ou não dedicam a devida atenção.
O contribuinte que não concordar com o valor venal atribuído pelo Município ou com os critérios utilizados no cálculo tem o direito de:
Nossa equipe está preparada para avaliar as consequências da atualização da PGV e o impacto do reajuste do IPTU recebido pelos contribuintes, especialmente no que se refere aos demais critérios que compõem o cálculo do imposto.