Como será o Regime de Transição para locações?

O regime especial de transição constante na nova LC 214/2025, em seu artigo 487, §2º, prevê uma alíquota total de 3,65% para o IBS e para a CBS incidente sobre o total da receita bruta recebida a tal título. Ou seja, é o mesmo percentual que se observa atualmente na tributação do lucro presumido para fins de incidência das contribuições PIS e COFINS.

Essa alíquota, por si só, tenderá a ser mais vantajosa para as empresas submetidas à apuração pelo lucro presumido, uma vez que a perspectiva é que a alíquota nominal do IBS e CBS gravite em torno de 7,95% sobre a receita bruta para o setor imobiliário, já considerando o percentual de 70% de redução sobre a alíquota base projetada (26,5%).

Ou seja, estamos tratando de uma incidência mais do que duas vezes maior para um subsetor que não detém usualmente ampla gama de tomada de créditos em relação às etapas anteriores.

Para aproveitamento do referido regime, é necessário que os contratos de locação atendam aos requisitos da nova legislação, principalmente que sejam firmados por prazo determinado, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica até a data da publicação da Lei Complementar 214/25, que ocorreu no último dia 16 de janeiro.

Ademais, o artigo 487 do da LC 214/25 define que os contratos de locação:

(i) Em casos não residenciais – devem ser registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou sejam disponibilizados para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS.

(ii) Em casos residenciais – pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, para manter as condições do regime transicional.

A reforma exige que contratos e aditivos estejam em conformidade com as exigências legais, de modo que a avaliação detalhada de cada contrato é fundamental para o correto enquadramento acerca dos percentuais estabelecidos pela LC 214/25.

Nesse sentido, a reforma trará um impacto significativo para o setor de locação. Passamos de uma sistemática efetivamente sem a incidência de ICMS e ISS para outra na qual o IBS fará às vezes de arrecadador para Estados e Municípios sobre a locação imobiliária.

Por mais que a nova lei complementar preveja a possibilidade de deduções da base de cálculo de tributos como o IPTU, emolumentos e despesa de condomínio, bem como do redutor social para locação de imóveis residenciais, e preveja o aproveitamento dos créditos tributários decorrentes da aquisição de insumos (bens e serviços), há que se avaliar se estes serão suficientes para neutralizar a carga tributária até os montantes hoje incidentes.

Nesse sentido, o regime especial transitório tende a mitigar, ainda que momentaneamente, os efeitos da nova tributação para os contratos locatícios que estejam dentro dos requisitos estabelecidos pelo art. 487 da LC 214/25.

Além disso, pessoas físicas que aluguem imóveis também podem ser impactadas pela reforma, caso superem os limites de receita anual estipulados. Isto porque, de acordo com o art. 251, as pessoas físicas também serão contribuintes do IBS e da CBS quando da locação de bens imóveis, na hipótese conjunta em que possuam mais de 3 imóveis distintos para locação e que a receita com locação supere R$ 240 mil no ano anterior.

De todo modo é importante ratificar a opção com cálculos técnicos e objetivos, especialmente para as empresas que tenham outras atividades além da locação e especialmente para as empresas patrimoniais que tenham adquirido o imóvel com créditos de IBS/CBS.