Como será o Regime de Transição para loteamentos?

Tal como exposto no informativo anterior, sobre as operações envolvendo incorporações imobiliárias, as operações que envolvam parcelamento do solo têm requisitos similares.

Primeiramente, o ponto em comum é o marco temporal na data de 1º de janeiro de 2029, de modo que os pedidos de registro de loteamento que sejam realizados até o final do ano de 2028 poderão optar pelo recolhimento de CBS com base na receita bruta recebida.

Outro ponto em comum diz respeito à neutralidade oferecida pela manutenção da carga tributária, que nesse caso, corresponderá a 3,65% de CBS incidente sobre a receita bruta recebida, considerando o regime de caixa, ou seja, de acordo com o momento do efetivo recebimento.

Nesse sentido, a alíquota nominal equipara-se àquela atualmente praticada em relação às contribuições ao PIS/COFINS na tributação do lucro presumido, a que estão sujeitos os loteamentos.

Sem a opção pelo regime transitório, o contribuinte que praticar operação de parcelamento do solo estará sujeito a uma alíquota prevista de 13,25%, já considerando a redução de 50% da alíquota para a referida atividade.

Novamente, importante lembrar que, apesar do aumento expressivo na alíquota nominal, estamos tratando de um novo sistema que possibilitará a aplicação de redutores sobre as respectivas bases de cálculo, bem como a tomada de créditos decorrentes de materiais e insumos consumidos.

Em sentido oposto, aqueles que optarem pelo regime de transição ficarão impossibilitados de aplicar os referidos redutores ou se apropriarem de créditos, como acontece hoje no regime cumulativo da Contribuição ao PIS e da COFINS.

Além disso, o adquirente de lotes beneficiados pelo regime de transição especial, e que esteja sujeito ao regime regular de recolhimento do IBS e CBS, ficará impossibilitado de se creditar quando da aquisição, o que igualmente poderá ser problemático nos empreendimentos comerciais, industriais e logísticos, assim como para os lotes destinados à incorporação.

O regime especial de transição impossibilita que o novo sistema tributário sobre o consumo opere de forma completa, pelo menos enquanto perdurar a situação do loteamento optante. Considerando a data de corte de adesão ao regime (01/01/2029) para os loteamentos, bem como o prazo médio de vida dos loteamentos até a venda completa de todos os lotes, a efetiva transição para o novo regime tributário pode ficar “suspensa” por anos a fio em relação àqueles que fizerem essa opção, obrigando à convivência contábil e fiscal dos dois regimes dentro da empresa.