O que é e como funcionará o CIB?

A Lei Complementar 214/2025 previu a criação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro, que terá como função primordial a unificação da base de dados de todos os imóveis, urbanos ou rurais, em um cadastro único e com código identificador padronizado, válido para todo o território nacional, sendo obrigatório inicialmente para os imóveis de propriedade das pessoas jurídicas e físicas sujeitas à incidência de IBS e CBS.

O CIB funcionará de forma conjunta e integrada em ambiente nacional de dados compartilhados entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais.

O CIB deverá conter um valor de referência para cada bem imóvel, que será divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), com atualizações anuais. O referido valor de referência deverá refletir o valor de mercado do imóvel, que levará em consideração a análise de preços praticados no mercado imobiliário, as informações enviadas pelas administrações tributárias e pelos serviços registrais e notariais, além dos dados específicos comparáveis (localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel).

Caso o contribuinte discorde do valor apontado no sistema, será possível sua impugnação técnica, por meio de procedimento ainda não regulamentado. Esse mesmo valor poderá ser usado pelos fiscos para fins de arbitramento, de modo que será muito importante fazer a impugnação a partir do momento que for conhecida a discrepância.

A partir do momento da sua criação, o CIB deverá constar obrigatoriamente em todos os documentos relativos às obras de construção civil, expedidos pelos respectivos Municípios, bem como nas transações de imóveis prontos. É altamente provável que o CIB passe a ser o integrador de dados para todos os fins cadastrais e tributários, com uso muito além da tributação pelo IBS e CBS.

Por ora, nenhuma providência deverá ser tomada pelos contribuintes. O CIB será gerado quando for celebrado o convênio com os cadastros de origem. Os dados serão fornecidos pelas prefeituras e pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR.

Até 1º de janeiro de 2026 os órgãos da administração federal direta e indireta terão prazo para realizar a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais; os serviços notariais e registrais deverão realizar a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis; e as capitais dos Estados e o Distrito Federal deverão incluir o código CIB em seus sistemas.

Os órgãos da administração estadual direta e indireta, bem como todos os demais municípios já deverão estar adequados em relação à operacionalização do novo cadastro até o prazo de 1º de janeiro de 2027, pressupondo-se que tudo esteja plenamente operacional simultaneamente ao início da fase de transição da reforma.

O CIB não substituirá os cartórios de registro de imóveis para fins registrários e nem os cadastros fiscais perante as prefeituras, que continuarão a exercer suas atribuições legais da mesma forma como atualmente exercem. As informações do CIB buscarão agregar à base dos cartórios dados mais seguros e confiáveis em relação às operações envolvendo bens imóveis, principalmente no que se refere a sua localização física.

Como se vê, a Lei Complementar 214/2025 prevê um novo e importante cadastro que unificará a base de (quase) todos os bens imóveis situados em território nacional, o que será um inegável avanço, inclusive para ajudar na prevenção de fraudes com imóveis e lavagem de dinheiro. Vale lembrar que o CIB ainda não será obrigatório para os imóveis em nome de não contribuintes e que não tenham sido objeto de transação formalizada.

A tarefa é monumental, sendo bastante improvável que os referidos prazos de implementação serão rigorosa e efetivamente aplicados, bem como se o cadastro terá o condão de alcançar todos os bens imóveis constantes nesse país de dimensões continentais e dotado de tantas peculiaridades, já que sequer temos ainda a aprovação da norma complementar (PLP 68/24, ainda em tramitação no Senado Federal) que definirá o modo de funcionamento do comitê gestor do IBS/CBS.

A implementação da metodologia do split payment e a efetiva operacionalização do CIB serão as grandes inovações trazidas pela reforma, mas o desafio a ser vencido é de igual dimensão e requer imenso trabalho, não bastando a letra da lei e a mera vontade. Veremos o que veremos!