Reforma Tributária sobre o consumo – A importância do período de transição para o setor imobiliário

A implementação da nova tributação sobre o consumo de mercadorias e serviços terá início em 2026, estendendo-se o período de transição até 2033. Portanto, serão longos 7 anos até a conclusão da reforma e extinção total do atual sistema de tributação do consumo.

Considerando o longo ciclo de produção no setor imobiliário, o legislador disciplinou a possibilidade de opção por um regime especial de transição para situações envolvendo operações imobiliárias.

Isto porque, empreendimentos já iniciados ou em andamento durante o referido período poderão ser significativamente afetados em razão das mudanças tributárias que ocorrerão no caminho.

Não há dúvidas acerca da grande “virada de chave” que a reforma tributária sobre o consumo terá para todo o setor imobiliário. Deixaremos a atual realidade baseada em uma sistemática cumulativa, para a possibilidade de tomada ampla e irrestrita de créditos tributários decorrentes dos materiais e insumos adquiridos e consumidos durante o processo construtivo.

A possibilidade de um novo sistema tributário que garanta a não cumulatividade universal tenderá a eliminar as ilusões criadas por uma carga fiscal oculta, imprecisa e arcaica. Nessa nova realidade, os players mais bem posicionados certamente serão aqueles que terão a capacidade de precificação com maior rigor técnico e melhor conhecimento de suas cadeias intermediárias de fornecimento.

Todavia, o referido regime especial de transição conta com uma data também especial, qual seja, 1º de janeiro de 2029. Atendidos determinados requisitos, há a possibilidade de incorporadores, loteadores e locadores optarem pelo referido regime especial, o que poderá alongar a fase de transição para o novo sistema tributário.

O regime especial, de forma geral, garantirá a neutralidade numérica e a aparente manutenção da carga tributária durante o período de transição e será aplicável aos três segmentos acima referenciados – incorporação imobiliária, parcelamento do solo e locação/cessão onerosa/arrendamento imobiliário.

Mas será que a busca pela manutenção do status quo é, de fato, vantajosa para todos os subsetores? Quais os impactos e fatores a serem analisados por cada empresa?

Nas próximas pílulas traremos de forma concreta os aspectos e temas que deverão ser sopesados e efetivamente enfrentados por cada um dos subsetores, e a situação projetada para o setor imobiliário a partir de 1º de janeiro de 2029, principalmente no que se refere às deduções de base de cálculo do IBS para os contribuintes que não fizerem a opção pelo regime especial de transição.

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