Como fica a nova tributação em operações de Permuta Imobiliária?

A troca ou permuta é o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro, gerando, para cada contratante, a obrigação de transferir para a outra o domínio da coisa objeto de sua prestação.

O objeto da permuta deve ser dois (ou mais) bens, não sendo necessário que os bens sejam da mesma espécie ou tenham valor igual ou equivalente.

A operação clássica de permuta é realizada entre objetos já existentes, contudo, a Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) trouxe a possibilidade de se realizar a permuta com unidades imobiliárias a serem construídas, nos termos do art. 39.

Por conta dessa previsão legal, além da operação típica de permuta física, a Instrução Normativa SRF nº 107/88 equiparou, para fins fiscais, a permuta à operação de compra e venda do terreno, com o pagamento por meio de emissão de nota promissória pro soluto e simultânea lavratura da escritura de novação e confissão de dívida, em que a obrigação de pagamento do valor representado pela nota é novada pela promessa de dação em pagamento das unidades imobiliárias a construir do empreendimento a ser erigido no próprio terreno.

Assim, nos termos da Instrução Normativa SRF nº 107/1988, as permutas de bens imóveis, sem torna, realizadas por pessoas físicas ou jurídicas, não geram efeitos fiscais, uma vez que não é uma operação que transita pelo resultado da empresa, representando mera troca de ativos.

Em simetria ao entendimento pacificado acerca da neutralidade fiscal das operações de permuta física, a Lei Complementar nº 214 de 2025 estabeleceu que o IBS e a CSB não incidem nas operações de permuta física de imóveis, com exceção da torna, que será oferecida à tributação.

A não incidência também alcança as operações equiparadas para fins fiscais à permuta física que envolvam unidades a construir, desde que a alienação do terreno (venda) e o compromisso de dação em pagamento (das unidades futuras) sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público (art. 252, §6º).

A reforma do consumo, portanto, manteve o princípio da neutralidade fiscal, que já era assegurado para fins da tributação da renda, permitindo a continuidade das aquisições de terreno para incorporações por meio de permuta, que é um mecanismo de grande utilidade no mercado imobiliário. De todo modo, deve-se analisar essa alternativa junto com seus reflexos sobre a valoração do redutor de ajuste.