Como será o Regime de Transição para incorporações?

Como se sabe, as operações de incorporação imobiliária atualmente não estão sujeitas ao pagamento direto do ICMS e ISS. Pagam, e muito, mas de forma oculta e irrecuperável, dentro do custo de seus insumos nas compras de materiais e serviços necessários ao empreendimento.

Para os contribuintes que fazem a opção pelo Regime Especial de Tributação – RET, mediante a afetação do patrimônio, a Lei nº 10.931/2004 prevê a tributação global de 4% (quatro por cento) sobre a receita mensal recebida, o qual corresponde ao pagamento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Nos casos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social (PMCMV), por sua vez, a alíquota total é de 1% (um por cento).

Em relação às incorporações imobiliárias que estejam dentro do RET, o regime de transição tributária especial garantirá a equivalência da carga tributária para a CBS relativamente ao que hoje é cobrado para as contribuições sociais PIS e COFINS. Assim, a CBS poderá ser recolhida à alíquota total de 2,08% para os empreendimentos em geral, e 0,53%, quando se tratar de imóveis enquadrados no PMCMV. Tais alíquotas incidirão sobre a respectiva receita mensal recebida, assim como o 1,92% remanescente do RET, que passará a ser apenas para IRPJ e CSLL.

De igual sorte, há expressa previsão de que sobre a incorporação não haverá a incidência do IBS ou qualquer outra cobrança de CBS para os empreendimentos que optarem. O legislador deixa clara a impossibilidade de apropriação de créditos de IBS e CBS na referida opção – como acontece atualmente com o PIS e COFIS – bem como sobre a impossibilidade de aplicação dos redutores de ajuste e social.

A opção pelo recolhimento da CBS, nos moldes acima delineados, só será disponível para o contribuinte incorporador que tiver a opção pelo RET deferida antes de 1º de janeiro de 2029.

Cumprido tal requisito e realizada a opção pelo regime especial de transição, a referida tributação da CBS às alíquotas de 2,08% e 0,53%, conforme o caso, sobre a receita mensal, será aplicada nos termos do art. 11-A da Lei nº 10.931/2004, ou seja, até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compuserem aquela incorporação, independentemente da data de sua comercialização ou, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.

Em outras palavras, o referido regime especial tende a alongar, talvez de forma demasiada, a transição definitiva para o novo sistema tributário da LC 214/25. Considerando a plausível existência de incorporadores com vários empreendimentos simultâneos, isto poderá acarretar uma miríade de situações contábeis e de apurações tributárias com regimes absolutamente distintos. Por opção do contribuinte, a complexidade tributária decorrente de transição entre sistemas tributários poderá vigorar por mais tempo.

Se, por um lado, a complexidade de obrigações acessórias em duplicidade pode causar arrepios, por outro, a vantagem tributária valeria o tormento?

Em uma análise mais superficial, o regime especial de transição pode parecer mais vantajoso para aqueles que fizerem a opção, pelo menos em relação ao conhecimento da carga tributária.

Isto porque, caso o empreendimento fique de fora do regime especial de transição, arcará com uma alíquota nominal prevista de 13,25%, considerando o redutor de alíquota de 50% estabelecido pela legislação, ao passo que hoje o percentual equivalente correspondente a 2,08% para os empreendimentos em geral, ou 0,53% para os empreendimentos de interesse social.

Contudo, a possibilidade de tomada de créditos em relação aos materiais, bens e insumos etc., conjugada com a aplicação de redutores sociais e/ou de ajuste, podem trazer boas surpresas para o cômputo da efetiva carga tributária final.

Ou seja, não necessariamente o repasse ao consumidor final será maior em relação ao incorporador que não optar pela adesão ao regime especial de transição, uma vez que a possibilidade de tomada de créditos sobre os custos da incorporação e a aplicação dos redutores tendem a levar a alíquota nominal para patamares mais reduzidos.

Este correto equacionamento, por si só, deve motivar que os contribuintes avaliem com profundidade e cuidado a questão acerca da adesão pelo regime especial de transição.

Além disso, sob a perspectiva do contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e CBS, a legislação veda a apropriação dos créditos relativos à aquisição de bem imóvel decorrente de incorporação imobiliária submetida ao referido regime específico. Em outras palavras, a opção pelo regime especial de transição impossibilitará que seu cliente se credite na aquisição do bem imóvel, o que poderá trazer efeitos concorrenciais relevantes, especialmente nos segmentos comercial e industrial.

Portanto, cálculos e projeções técnicas precisarão ser feitos e cenários precisarão ser estudados para que a decisão de opção seja consciente e objetiva.