Conselho Superior da Magistratura do TJSP decide sobre o registro de contratos de aquisição de unidades HIS

Em recentes decisões, o Conselho Superior da Magistratura decidiu (i) a favor do registro dos contratos de aquisição de unidades HIS por adquirentes não enquadrados nos critérios de renda estabelecidos na legislação, sob o fundamento de que não cabe ao registro de imóveis esse tipo de análise/controle e (ii) que, ao se deparar com esse tipo de situação, compete ao RI notificar a Prefeitura e o Ministério Público para que iniciem o devido processo de fiscalização, inclusive com emissão do Comunicado CG nº 900/2024, publicado nesta data (26/11/2024), em que os oficiais de registro de imóveis deverão comprovar para Corregedoria o envio das referidas notificações.

Em síntese, no último mês, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo analisou casos envolvendo a possibilidade de registrar contratos de unidades aprovadas como Habitação de Interesse Social (HIS). Os dois julgamentos, datados de 13/11/2024 e publicados em 24/11/2024 abordaram os limites legais do controle da destinação desses imóveis pelo Registro de Imóveis, com a ressalva de que unidades de Habitação de Mercado Popular (HMP) ainda não foram objeto de análise específica, mas devem seguir a mesma lógica das decisões em questão.

Inicialmente, o Registrador e o Juízo de Primeira Instância decidiram pela impossibilidade de registro dos contratos, por violação ao princípio da legalidade. A recusa foi fundamentada na incompatibilidade da renda do adquirente com o limite estabelecido pela Lei Municipal nº 16.050/2014, que determina que unidades HIS-2 sejam destinadas a famílias com renda mensal de até seis salários-mínimos.

Ao julgar o recurso de apelação, o Corregedor Geral determinou o registro dos contratos de aquisição de unidades HIS. Porém, determinou também a notificação imediata da Prefeitura Municipal de São Paulo e do Ministério Público para apuração e aplicação das sanções cabíveis. Enfatizou, assim, que o controle de legalidade deve ser exercido sem obstruir o acesso dos contratos ao registro imobiliário.

Essas recentes decisões destacaram o propósito da legislação urbana de São Paulo, que criou um “vínculo de interdependência” entre os benefícios fiscais e urbanísticos concedidos para a construção de habitação social (HIS/HMP) e, em contrapartida, a destinação dessas unidades a famílias com perfil de renda específico.

A não observância desses parâmetros configura uma violação das normas de direito público, nas palavras do Corregedor Geral de Justiça, porém, “nem toda ofensa ao ordenamento jurídico impede o acesso do título ao registro imobiliário”. Daí a possibilidade do registro do contrato e o dever de o Oficial de Registro de Imóveis notificar os órgãos responsáveis pela fiscalização.

A equipe de Direito Urbanístico está acompanhando de perto os desdobramentos registrais e urbanísticos relacionados às unidades HIS/HMP, garantindo suporte técnico e estratégico para que nossos clientes atendam às exigências legais e preservem a segurança jurídica de suas operações.