Novas regras da Receita Federal ameaçam adesão ao RET

– A Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) publicou no dia 7 de março a Instrução Normativa 2.179, que trata do regime especial de tributação (RET) das incorporações imobiliárias.

– O RET é um regime de tributação especial aplicável opcionalmente às incorporações imobiliárias, que não se caracteriza como um benefício fiscal. Foi instituído pela Lei nº 10.931/04 e era anteriormente regulamentado pela Instrução Normativa nº 1.435/13.

– Como regra, as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação podem optar para ter sua receita tributada pela alíquota total de 4%, incluindo IRPJ, CSLL, Cofins e PIS.

– A publicação da nova IN era aguardada desde a publicação da Lei nº 14.620/23 que reinstituiu o RET à alíquota de 1% sobre as vendas de imóveis residenciais de interesse social (faixa urbana 1 no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida).

– A nova IN visou consolidar as regras e práticas vigentes para adesão ao RET, além de instituir novos procedimentos.

Seguem abaixo as principais regras trazidas pela nova regulamentação, sendo algumas delas de legalidade discutível.

Requisitos para adesão ao RET:

– A IN, em seu art. 5º, consolidou os requisitos que a Receita Federal entende como necessários à opção pelo RET, advindos de leis e atos normativos diversos (que não eram fundamentados ou expressos em normas tributárias). Além de outras exigências, destaca-se que a opção pelo RET fica condicionada:

(i) à inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa, propostas contra o sócio majoritário ou administrador;

(ii) à inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra o sócio majoritário ou administrador;

(iii) à inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais (inclusive inscrição no Cadin).

– No ato do requerimento pela opção ao RET, o requerente deverá declarar, sob as penas da lei, que não houve enquadramento nas hipóteses acima mencionadas. E se, no curso da incorporação, ocorrer algum fato indicado nos itens acima, a empresa pode perder o direito ao RET.

Tais exigências trazem insegurança jurídica e podem ter interpretações variadas: na lei de crimes ambientais ou de improbidade administrativa há previsão de perda de “incentivos e benefícios fiscais” no caso de condenações. Nesse sentido, a IN pode levar a discussões, dentre as quais: (i) se a simples existência de sanção administrativa ambiental poderia impedir a adesão ao RET e (ii) se o RET é tecnicamente enquadrado como um benefício fiscal e, portanto, sujeito à observância de tais normas.

– Ainda, a IN trouxe alguns elementos novos de ordem procedimental:

(i) no ato do requerimento pela opção ao RET o requerente deve declarar, sob as penas da lei, que não há impedimentos legais à adesão ao RET;

(ii) partir de 1º/07/2024, a habilitação para o RET dependerá de Ato Declaratório Executivo emitido por Auditor Fiscal da Receita Federal. Significa que a adesão somente será finalizada após a expedição do Ato Declaratório Executivo (ADE) e não a partir do momento da juntada dos documentos ao dossiê digital, como era anteriormente o entendimento da RFB (SC Cosit nº 274/14);

(iii) no caso de indeferimento do pedido de adesão ao RET, caberá recurso;

(iv) a adesão ao RET de 1%, para incorporações no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Faixa 1), passou a ter requisitos específicos de comprovação do enquadramento do empreendimento e dos adquirentes nesta faixa.

Quanto aos períodos:

– A Receita Federal consolidou entendimento de que: (i) a partir de 27/12/2019, todas as receitas de venda das unidades podem ser tributadas no RET, independentemente da data de comercialização; (ii) nos casos de vendas anteriores a 27/12/2019, somente poderiam ser tributados no RET as vendas feitas até a conclusão da obra, sendo que as vendas posteriores (venda do estoque), não poderiam se utilizar desse regime tributário especial.

Condomínio de lotes:

– Foi fixado entendimento de que, a partir de 28/06/2022, a venda de lotes em parcelamento do solo pode ser tributada pelo RET desde que associada à construção de casas, isoladas ou geminadas. Trata-se de hipótese prevista no art. 68 da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, em que o empreendedor pode parcelar o lote e vendê-lo juntamente com a casa a ser construída.

– A RFB já havia apresentado um entendimento confuso e equivocado, na SC Cosit 24/23, onde misturou e deu interpretação equivocada ao condomínio de lotes, trazendo dúvidas quanto a sua possibilidade de utilização do RET. Agora, piora ainda mais a situação ao normatizar esse entendimento afrontando institutos de direito civil, impondo dificuldades que poderão levar à judicialização do assunto.

A nova regulamentação da Receita Federal poderá afetar diversas empresas que usualmente tributam a receita pelo RET nas incorporações com patrimônio de afetação.

O Departamento Tributário do Escritório está à disposição para as análises e esclarecimentos sobre as novidades e situações criadas por essa norma.