Aqueles que têm acompanhado nossa série RealEstate Tax – Reforma em Concreto, composta por pequenos informativos sobre os impactos da Reforma Tributária para o Setor Imobiliário, já possuem a dimensão das enormes mudanças promovidas pela Lei Complementar nº 214/2025 no âmbito da legislação tributária, bem como dos impactos das novas normas em relação ao modelo e estratégia de negócios para o setor imobiliário.

Abordamos as mudanças drásticas de um regime historicamente cumulativo para a sistemática da não-cumulatividade plena, o regramento específico de transição para incorporadores, loteadores e locadores, as alterações decorrentes dos redutores social e de ajuste, dentre outros diversos aspectos. Ou seja, todas questões “técnicas”, tanto fiscais como tributárias, que impactarão o setor imobiliário e suas estratégias de negócios.

Contudo, quando tratamos de estratégia, bem como dos cuidados e prioridades com os quais o tomador de decisão deverá estar atento, é fundamental lembrarmos do setor de Tecnologia da Informação, peça-chave que deverá estar diretamente ligada e em consonância com o time Tributário-Fiscal da empresa.

Isto porque os ajustes serão grandes não somente no regime fiscal de apuração dos novos tributos, CBS e IBS, mas também trarão grandes impactos nos sistemas internos e ERPs das empresas, responsáveis pela gestão empresarial integrada.

Será essencial para a parametrização dos novos sistemas e, consequentemente, da implementação do IBS e da CBS, o entendimento claro do impacto em relação à extinção gradual dos antigos tributos e preparação para os novos. Necessariamente, a atualização dos sistemas deverá passar pela capacitação dos times de TI e da sinergia estreita com a equipe Tributária-Fiscal.

Mais do que nunca a integração das duas equipes será essencial para a parametrização, pois teremos uma duplicidade de normas que deverão estar refletidas no respectivo ERP durante todo o longo período de transição.

Documentos técnicos, layouts fiscais e atualização dos sistemas devem estar no radar dos times fiscais e de TI, para fins de conformidade com a legislação. Nem tudo está ainda definido, mas é inviável ficar esperando a total regulamentação para só então dar início às adaptações. A reforma pende de uma série de regulamentações nos campos legal e normativo. Por exemplo, recentemente foram publicados os novos layouts da Nota Fiscal Eletrônica (NF-e) e da NFC-e, já prevendo os campos para CBS, IBS e o Imposto Seletivo (IS).

As consequências da falta desses cuidados serão drásticas, sujeitando empresas descumpridoras às responsabilizações e penalidades tributárias, riscos de créditos perante fornecedores e má precificação dos seus produtos, dentre outros problemas.

A área fiscal deverá estar antenada às alterações e a equipe de TI capacitada para implementá-las, com o objetivo da eficaz reestruturação do modelo tributário e das consequentes alterações relativas às obrigações acessórias. A conformidade fiscal, a partir de 2026, deverá ser uma meta a ser perseguida de mãos dadas entre os dois citados times: Tributário-Fiscal e TI.

O setor imobiliário integra atividades de indústria e serviços, cada qual com regras e efeitos tributários díspares e sem coerência atualmente, obrigando as empresas a se adaptar às diferentes sistemáticas fiscais, sem qualquer racionalidade ou eficiência, pois o sistema tributário nacional nunca teve tais características.

Na adaptação para sobrevivência, foi-se criando uma sensação de que havia ganhos na simplicidade ilusória de algumas opções fiscais, como o PIS/Cofins cumulativo, o RET e a segregação entre municípios (ISS) e estados (ICMS), além de outros maus exemplos de nosso exótico sistema tributário.

O uso inteligente ficou restrito às estruturações dos negócios imobiliários, sem ganhos na gestão fiscal ou na precificação técnica dos produtos (unidades imobiliárias – apartamentos, casas, conjuntos ou lotes – ou serviços de construção ou locação).

O simplismo gerou efeito anestésico nas cadeias produtivas do setor imobiliário, desmotivando inovações relevantes e qualificação na gestão fiscal e na precificação.

É um equívoco a percepção de que a atual sistemática tributária de consumo para o setor imobiliário – composta pelos atuais ISS, ICMS, IPI, PIS e Cofins – é simplificada, e que a carga tributária é aparentemente baixa, pois desconsidera-se o efeito residual dos tributos acumulados ao longo da grande cadeia produtiva do setor.

A verdade, no entanto, é radicalmente diferente, causada pelo efeito oculto da carga tributária violenta que ocorre ao longo da cadeia de fornecimentos para a produção de um imóvel, pois atualmente todo o sistema segue a regra da cumulatividade tributária, sem qualquer forma de compensação ou creditamento dos tributos recolhidos anteriormente na cadeia produtiva.

A tributação direta na etapa final pode até parecer pequena, mas a somatória real de todo o custo tributário embutido, especialmente do ICMS, PIS e Cofins, é avassaladora!

Essa realidade mudará completamente com a implementação da reforma tributária já aprovada e em vias de iniciar sua aplicação efetiva, pois o critério basal e geral passará a ser o da não-cumulatividade, que permitirá amplo e irrestrito creditamento dos tributos acumulados ao longo da cadeia produtiva e a completa transparência da carga tributária.

Na atividade da construção, por exemplo, a atual sistemática desestimula e até penaliza qualquer avanço em termos de tecnologia construtiva e eficiência nos processos, pois toda a atual tributação se dá sobre a receita bruta dos contratos.

Já no novo cenário, além de eliminar o crítico risco de interpretação atualmente existente em relação à base de cálculo do ISS, a possibilidade de total creditamento de todos os valores de materiais e serviços intermediários trará um efeito benéfico e impulsionador dos avanços tecnológicos, abrindo espaço para empresas focadas em eficiência e inovação nas técnicas empregadas.

Pela aplicação da não-cumulatividade, a reforma permite a equiparação do custo tributário entre os métodos construtivos mais avançados tecnologicamente (calcados em técnicas industriais inovadoras) e os métodos construtivos tradicionais. Até a reforma, os métodos construtivos mais avançados tecnologicamente, como pré-moldados e pré-fabricados, suportavam uma carga tributária maior devido à sua produção descentralizada (fora do canteiro de obra), impeditiva de qualquer creditamento, agregando uma carga adicional em torno de 25% ao custo, o que vem inviabilizando esse avanço. A reforma corrige essa distorção, com a expectativa de fortalecer a competitividade dessa modalidade.

O que era um ônus paralisante passará a ser uma nítida vantagem competitiva, com agregação de qualidade e eficiência ao processo construtivo.

Nesse novo momento, a seleção de fornecedores passará necessariamente pela ótica do efeito fiscal do crédito tributário que será gerado, muito além do mero preço, permitindo negociações comerciais mais transparentes e tendendo a eliminar situações de concorrência desleal de simples sonegadores e tratamentos tributários “criativos”, pois tudo entrará na conta fiscal final.

A preparação para essa revolução exigirá uma reengenharia completa de todo o processo produtivo das empresas, para conhecer a fundo todo o real custo fiscal da cadeia produtiva integral, permitindo fazer escolhas pela qualidade e eficiência dos insumos e não mais apenas em decorrência da carga tributária.

Será substancial a diferenciação de mercado para a gestão qualificada e a adequação de sistemas nas áreas contábeis, fiscais e comerciais das empresas, a fim de permitir a eficiência máxima na precificação técnica de seus produtos.

As consequências serão sensíveis na competição e na geração de resultados, podendo criar verdadeiros abismos concorrenciais para quem não aproveitar adequadamente o período de transição até o efetivo início das novas sistemáticas.

O início das implementações práticas relativas à Reforma Tributária sobre o Consumo, materializada com a publicação da Lei Complementar 214/2025, já bate à porta. Estamos a cerca de seis meses da efetiva aplicação dos primeiros parâmetros a serem adotados.

No decorrer de 2025, muitas empresas do setor imobiliário já estão se preparando para a nova realidade, com a grande mudança entre os sistemas tributários, o que implica na necessidade de as empresas realizarem análises estratégicas decorrentes da nova estrutura tributária e verificar seus impactos para suas organizações.

A implementação da nova tributação sobre mercadorias e serviços começa em janeiro de 2026 e estende-se até 2033. Ou seja, teremos uma reforma estrutural que será implementada ao longo dos próximos 7 anos.

Em relação ao ano de 2026, mais especificamente, teremos um curto período de “testes”. O art. 348 da LC 214/25 dispõe sobre questões comuns ao IBS e a CBS nesse ano. Em relação aos fatos geradores ocorridos entre 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026, o IBS será cobrado a uma alíquota de 0,1% (um décimo por cento) e a CBS mediante aplicação da alíquota de 0,9% (nove décimos por cento).

O foco, nesse primeiro momento, não é a arrecadação, tanto que há disposição expressa de dispensa dos recolhimentos do IBS e da CBS caso os sujeitos passivos cumpram a totalidade das novas obrigações acessórias referentes a 2026.

Para aqueles que optarem por efetuar o recolhimento, o valor recolhido a título de IBS e CBS será integralmente compensado com os valores devidos para as Contribuições ao PIS e COFINS, apuradas no mesmo período.

Para o setor imobiliário, essa possibilidade de “apuração/recolhimento teste” do IBS e CBS, ao longo de 2026, poderá ter um caráter positivo e didático, especialmente para compreensão de funcionamento de um sistema tributário não cumulativo para o setor que, ao longo de décadas, apurou seus tributos sem qualquer preocupação com créditos de natureza tributária.

De uma forma ou outra, o ideal é que os sistemas de gestão e controles fiscais já estejam adaptados à nova sistemática, exatamente para que esse período de testes seja bem utilizado para os necessários ajustes e adequações operacionais.

O impacto mais nítido deve ocorrer em eventuais desencaixes no Fluxo de Caixa, para os contribuintes que não apresentarem débitos suficientes para compensação com os créditos gerados na sua cadeia produtiva ao longo do desenvolvimento dos empreendimentos.

Nessas situações limites, a LC 214/2025 prevê a possibilidade de o contribuinte se ressarcir dos valores recolhidos em até 60 dias, devendo ser analisada em cada caso qual a melhor opção para a empresa e o empreendimento.

Ainda que pequeno, este é um exemplo de tomada de decisão estratégica com a qual o setor imobiliário deve estar atento. Em que pese o início de transição legalmente previsto para 2026, as questões relativas ao real impacto que a Reforma Tributária sobre o Consumo trará para as operações das empresas devem estar no radar dos tomadores de decisão desde agora.