Programa Minha Casa Minha Vida

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Resolução do CCFGT – Programa Minha Casa Minha Vida

Nessa semana (30/03) foi publicada a Resolução n° 1.148/2026 do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que formaliza decisão aprovada na semana passada (24/03) para ampliar os limites de renda das famílias elegíveis ao Programa Minha Casa Minha Vida, bem como elevar os valores máximos dos imóveis financiáveis no âmbito da política habitacional federal.

Novos Limites

Com a atualização, passam a ser elegíveis famílias com renda mensal de até R$ 13 mil, conforme os seguintes tetos:

 

  Como era Como ficou
Faixa 1 R$ 2.850 R$ 3.200
Faixa 2 R$ 4.700 R$ 5.000
Faixa 3 R$ 8.600 R$ 9.600
Faixa 4 R$ 12.000 R$ 13.000

 

Apesar de não haver alteração nas alíquotas de financiamento, houve elevação dos limites máximos dos valores dos imóveis, especialmente nas faixas superiores:

 

  Como era Como ficou
Faixa 1 R$ 210 mil a R$ 275 mil*
Faixa 2 R$ 210 mil a R$ 275 mil*
Faixa 3 R$ 350 mil R$ 400 mil
Faixa 4 R$ 500 mil R$ 600 mil

 

*Nas Faixas 1 e 2, os limites permanecem condicionados à localização do imóvel e ao porte populacional do município:

  • Cidades acima de 750 mil habitantes: entre R$ 264 mil e R$ 275 mil;
  • Cidades entre 300 mil e 750 mil habitantes: entre R$ 250 mil e R$ 270 mil; e
  • Cidades entre 100 mil e 300 mil habitantes: entre R$ 230 mil e R$ 245 mil.

 

Importância do programa

O Programa Minha Casa Minha Vida segue como principal instrumento da política habitacional federal, operando por meio de subsídios diretos e condições diferenciadas de financiamento.

Nas faixas iniciais, o subsídio permanece como elemento central, limitado a R$ 55 mil para as Faixas 1 e 2, podendo alcançar até 95% do valor do imóvel na Faixa 1.

Além disso, as condições de financiamento continuam mais vantajosas do que as praticadas no mercado imobiliário tradicional. Nesse contexto, a inclusão da Faixa 4, voltada à classe média desde abril de 2025, amplia o alcance do programa e fortalece a segurança financeira, reforçando seu papel como instrumento de dinamização do setor habitacional.

HIS e HMP

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A destinação de imóveis de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) voltou ao debate, diante de restrições ao uso para locações de curta temporada em São Paulo.

Em entrevista ao IstoÉ Dinheiro, nossa sócia Nathalia Lopes aponta “A ideia do poder público foi democratizar a cidade. Uma política pública de democratização de acesso. A prefeitura incentivou, porém não criou mecanismos de fiscalização.”

A evolução normativa recente intensificou o controle sobre essas unidades, inclusive com vedação ao uso para hospedagem, ampliando os impactos para o mercado.

Se você tem dúvidas sobre qual é o impacto para o seu negócio, consulte um especialista para obter uma orientação adequada.


Leia a notícia completa no IstoÉ Dinheiro

alvarás de obras

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A ampliação das restrições no entorno do Campo de Marte tem gerado impactos sobre novos empreendimentos em São Paulo, com exigência de aval da Aeronáutica para projetos em um raio de até 20 km e a possível redução da cota máxima na cidade.

Entidades do setor relatam indeferimentos e apontam possíveis entraves à aprovação de lançamentos, enquanto autoridades destacam critérios técnicos ligados à segurança das operações aéreas.

Em entrevista à Folha de S. Paulo e ao Valor Econômico, nosso sócio Rodrigo Passaretti observa que o tema se soma à recente suspensão de alvarás de obras, ampliando as incertezas para o mercado.


Confira a notícia na Folha de S.Paulo e no Valor Econômico

Suspensão de alvarás

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A suspensão da emissão de alvarás em São Paulo, por decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em ação do Ministério Público do Estado de São Paulo (MP-SP), trouxe preocupantes incertezas para o setor imobiliário e atividades dependentes de licenciamento.

Em entrevista ao Valor Econômico, nossos sócios Rodrigo Passaretti e Nathalia Lopes destacam que a discussão deveria se concentrar nas alterações do mapa de zoneamento de 2024, indicando possível alcance mais restrito da decisão, o que não aconteceu.

A divergência de interpretações tem levado à paralisação ampla dos alvarás, por parte da Prefeitura de São Paulo, com impactos que ultrapassam o mercado imobiliário e atingem outros setores.

O tema evidencia a necessidade de maior clareza sobre a extensão da medida e seus graves efeitos para a cidade.

Se você tem dúvidas sobre o impacto dessa decisão do MP em seu negócio, consulte um especialista para obter orientação sobre o assunto.

Leia a notícia completa no Valor Econômico, disponível somente para assinantes.

IRPF-M

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Desde o começo do ano, entrou em vigor a chamada Tributação de Altas Rendas (“IRPF‑M”), instituída pela Lei nº 15.270/2025. O tema passou a ser objeto de acalorados debates, bem como pivô de interpretações equivocadas e da disseminação de desinformação, potencialmente arriscada do ponto de vista fiscal.

Não se trata de um assunto novo, contudo, tendo em vista as reiteradas dúvidas apresentadas por nossos clientes e amigos, entendemos prudente elaborar este informativo, no qual buscamos explicar de forma clara e direta o funcionamento deste tributo.

A tributação mensal de alta renda não é um imposto sobre dividendos

Um dos erros mais comuns é tratar a retenção do IRPF‑M como “tributação de dividendos”.

A estratégia legislativa para viabilizar a rápida aprovação do tributo foi inserir uma nova sistemática dentro de um imposto já existente, o Imposto de Renda Pessoa Física (“IRPF”).

Por esse motivo, embora se trate de uma nova forma de tributação, o IRPF‑M deve ser interpretado à luz de todo o arcabouço legal e jurisprudencial aplicável ao IRPF tradicional.

A Lei criou dois mecanismos distintos de arrecadação:

a) retenção mensal, a título de adiantamento, de 10% (dez por cento) sobre o montante distribuído como lucros e dividendos, quando pagos acima do limite legal (R$50.000,00), considerando cada relação CPF-CNPJ, isoladamente; e

b) ajuste de tributação mínima anual, apurada de forma global na Declaração de Ajuste Anual do IRPF (“DAA‑IRPF”).

A retenção mensal não é cumulativa e não representa o imposto definitivo. No ajuste anual, será verificado o imposto efetivamente devido, podendo ocorrer restituição (total ou parcial) ou a necessidade de complementação.

Base de cálculo do IRPF-M

O IRPF‑M é devido pela pessoa física residente no Brasil cuja soma dos rendimentos recebidos no ano anterior ultrapasse R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

A base de cálculo anual é formada pela soma dos rendimentos, deduzidos exclusivamente daqueles que a própria lei determina a exclusão (novo art. 16‑A da Lei nº 9.250/95, introduzido pela Lei nº 15.270/2025).

Entre as exclusões estão os rendimentos sujeitos à tributação definitiva ou exclusiva na fonte, que não se comunicam com o ajuste anual.

Em outras palavras, integram a base de cálculo, basicamente::

  • lucros e dividendos;
  • salários, pró‑labore, honorários;
  • aluguéis; e
  • rendimentos no exterior.

São excluídos da base de cálculo os lucros e dividendos que tenham sido aferidos até 31/12/2025, formalmente distribuídos até 31/01/2026 e cujo pagamento ocorra até 31/12/2028.

Exemplos práticos da base de cálculo

  • Contribuinte sócio de três empresas recebe R$30.000,00 (trinta mil reais) mensais de cada uma. Não haverá retenção mensal, pois cada pagamento está abaixo do limite legal. Ainda assim, o contribuinte estará sujeito ao IRPF‑M anual, com base de cálculo de R$1.080.000,00 (um milhão e oitenta mil reais).
  • Contribuinte com rendimento anual é de R$4.000.000,00 (quatro milhões de reais), composto por R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) de lucros e dividendos e R$3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais) decorrentes de lucros de aplicações financeiras, (LCI isentas e CDB tributados na fonte). Não estará sujeito ao IRPF-M uma vez que a sua base de cálculo para fins de IRPF-M é de R$500.000,00 (quinhentos mil reais), tendo em vista que os mencionados rendimentos financeiros não serão computados.

Alíquota do IRPF-M

Definida a base de cálculo, é necessário apurar a alíquota efetiva, que não é automaticamente de 10% (dez por cento).

A alíquota de 10% (dez por cento) incide para aqueles cuja base de cálculo for superior a R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) anuais.

Para as bases de cálculo entre R$600.000,00 (seiscentos mil reais) e R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil), a Lei prevê a apuração da alíquota de forma linear e progressiva, mediante a aplicação da seguinte fórmula.

Alíquota = (Base de Cálculo – 600.000)/600.000) X 10%

Por exemplo, o contribuinte cuja base de cálculo seja R$900.000,00 (novecentos mil reais, estará sujeito ao IRPF-M de alíquota de 5% (cinco por cento).

Deduções e Reduções

Por fim, após a apuração da base de cálculo e a definição da alíquota, IRPF-M será deduzido de todos os valores de imposto de renda já pagos, tais quais:

  • IRRF sobre salários, pró‑labore e honorários;
  • carnê‑leão (inclusive sobre rendimentos do exterior);
  • imposto de renda recolhido no regime tradicional;
  • retenção mensal do próprio IRPF‑M sobre dividendos;
  • imposto de renda pago no exterior;
  • redutor ligado à tributação da pessoa jurídica, quando aplicável.

O IRPF‑M funciona, portanto, como um imposto mínimo de ajuste: calcula‑se o mínimo devido e abatesse tudo o que já foi recolhido.

Importante destacar que não são dedutíveis os impostos pagos em regimes definitivos ou exclusivos, justamente porque esses rendimentos não integram a base de cálculo.

Redutor ligado à tributação da Pessoa Jurídica

O redutor tem como objetivo evitar uma carga tributária excessiva ou confiscatória sobre lucros que já foram tributados na pessoa jurídica e, posteriormente, distribuídos à pessoa física.

Não se trata de um benefício fiscal opcional, mas de um mecanismo estrutural do imposto, que garante que a soma dos tributos, conforme abaixo identificados, não ultrapasse os tetos máximos previstos em lei:

IRPJ + CSLL pagos pela pessoa jurídica, e

IRPF‑M devido pela pessoa física

O teto legal de tributação global é de 34% (trinta e quatro por cento) para as sociedades em geral, podendo ser majorado para 40% (quarenta por cento) ou 45% (quarenta e cinco por cento) caso a sociedade atue como seguradoras, capitalização ou instituições financeiras, respectivamente.

Para esse cálculo, considera‑se a carga tributária efetiva e, não, as alíquotas nominais.

Exemplos simplificados:

(1) Empresa no Lucro Real paga, no ano, 30% de IRPJ + CSLL sobre o lucro efetivo.

Na distribuição do lucro, haveria IRPF‑M de 10%, totalizando 40%.

Como o teto legal é de 34%, aplica‑se um redutor de 6%, diminuindo o IRPF‑M devido.

Na prática, quanto maior a tributação já suportada na pessoa jurídica, menor será o IRPF‑M exigido da pessoa física.

(2) Empresa atuante no ramo de serviços optante pelo Lucro Presumido, o IRPF+CSLL pagos no ano representam 10,88% do lucro efetivo da empresa. Neste caso 10,88% + 10% de IRPF-M = 20,88%. Como a soma da carga efetiva de IRPJ e CSLL com o IRPF‑M não ultrapassa o teto legal de 34%, não há aplicação de redutor.

O critério não é o regime tributário, mas sim a carga tributária global efetivamente suportada pela pessoa jurídica.

As alíquotas nominais (por exemplo, 15% do IRPJ, 9% da CSLL, 10% do adicional do IRPJ etc.) não refletem necessariamente o peso real da tributação, porque a base de cálculo pode ser reduzida, presumida ou ajustada, podem existir isenções, deduções ou exclusões e o lucro contábil nem sempre coincide com o lucro tributável.

Por isso, a Lei nº 15.270/2025 adota um critério econômico, e não meramente formal, ou seja, quanto de imposto foi efetivamente pago sobre o lucro que gerou a distribuição.

IRPF‑M nem sempre resultará em uma tributação fixa de 10%

Diferentemente do que vem sendo amplamente divulgado, o IRPF‑M nem sempre resultará em uma tributação fixa de 10% (dez por cento).

O valor efetivamente devido dependerá de diversos fatores, como a composição da renda, os impostos já pagos e a realidade tributária de cada pessoa jurídica pagadora. Neste sentido, protelar o pagamento do IRPF-M para o ajuste anual pode ser uma estratégia econômica inteligente, para ganhar o custo do dinheiro no tempo.

Além disso, uma boa coordenação entre planejamento tributário e estratégia de investimentos financeiros pode gerar economia real de imposto, dentro dos limites legais.

No próximo artigo, abordaremos os riscos associados às novas práticas adotadas por algumas empresas, especialmente a redução artificial da distribuição de lucros e pagamentos sem causa econômica.


Ficou com alguma dúvida? Entre em contato com a nossa equipe.

Por Daniela Monaco

Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior

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Informamos que o prazo para a entrega da Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (DCBE) – Anual 2026 ocorrerá entre 15 de fevereiro e 6 de abril de 2026.

A declaração deve ser apresentada por pessoas físicas ou jurídicas residentes no Brasil que possuam ativos no exterior – tais como imóveis, depósitos bancários, participações societárias, fundos de investimento, entre outros – cujo valor total seja igual ou superior a US$1.000.000,00 em 31 de dezembro de 2025.

O envio da declaração é realizado exclusivamente de forma eletrônica, por meio do sistema disponibilizado pelo Banco Central do Brasil.

Destaca-se que a não apresentação da DCBE, bem como a entrega fora do prazo ou com informações falsas, incompletas ou incorretas, pode resultar na aplicação de multas, de até R$250.000,00.

A equipe de Gestão Patrimonial está à disposição para a preparação das Declarações, bem como para assessorias e/ou consultorias sobre o tema.

Portarias SEHAB n° 122/2025 e 12/2026

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Histórico normativo

Após a revisão do Plano Diretor Estratégico, as obrigações vinculadas ao regime jurídico das unidades de Habitação de Interesse Social e de Habitação de Mercado Popular (HIS/HMP) passaram a ser regulamentadas pelo Decreto Municipal n° 63.130, publicado em janeiro de 2024.

Pela primeira vez, a norma estabeleceu a exigência de publicidade ostensiva a respeito das unidades HIS-1, HIS-2 e HMP, determinando que informações sobre a tipologia e as faixas de renda constassem nos materiais de divulgação dos empreendimentos, incluindo pranchas, cartazes e stands de vendas.

Desde então, a publicidade desses empreendimentos passou a trazer informações mais detalhadas sobre as unidades HIS/HMP. Quase dois anos depois, em dezembro de 2025, foi publicada a Portaria SEHAB nº 122/2025, republicada em fevereiro de 2026 pela Portaria SEHAB nº 12/2026, trazendo elementos objetivos às exigências já previstas no decreto, que devem constar nos materiais publicitários.

Portarias SEHAB n° 122/2025 e 12/2026

As portarias determinam que o material publicitário do empreendimento deve identificar as unidades HIS-1, HIS-2 e HMP, bem como indicar o preço e a data estimada para início das vendas.

Além disso, as normas apresentam, no Anexo I, um modelo de identidade visual que deve ser adotado nos materiais, conforme abaixo:

Entre as exigências previstas, destacam-se:

  • Dimensão mínima nas placas de frente de obras (3 metros de largura por 1,5 metros de altura);
  • Tamanho mínimo para panfletos, anúncios e campanhas – A4 (21 x 29,7) e A5 (14,8 X 21 cm); e
  • Inclusão de tabela de preços, imagens e informação dos andares de cada tipologia construtiva (HIS/HMP).

 

Lacunas interpretativas

Apesar de trazer parâmetros mais objetivos, as portarias ainda deixam algumas lacunas de interpretação.

Não está claro, por exemplo, como as informações exigidas (tabela de preços, identificação da tipologia, data estimada para início das vendas e indicação dos pavimentos) devem ser organizadas dentro do modelo de identidade visual indicado.

Também não é possível concluir se o modelo previsto corresponde a um selo a ser inserido nos materiais publicitários ou se uma placa de frente de obra autônoma, sem diálogo claro com as exigências já previstas na Lei Cidade Limpa.

Esse cenário torna-se ainda mais sensível considerando que a fiscalização deve ser realizada pelas subprefeituras, a partir de denúncias apresentadas por qualquer pessoa, o que pode levar à suspensão, cassação ou anulação de licenças construtivas.

 

O que fazer?

Diante desse cenário de incertezas interpretativas, a medida recomendada para mitigar riscos é a instalação de placa na frente da obra adicional, seguindo o modelo do Anexo I das portarias, incluindo as informações sobre a identificação das tipologias existentes no empreendimento (HIS-1, HIS-2 e HMP), o valor máximo de aquisição e a data estimada para início das vendas dentro da identidade visual prevista.

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Nosso equipe está à disposição para avaliar as consequências desse assunto

IPTU Planta Genérica de Valores

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O vencimento da primeira parcela ou da parcela única do IPTU, via de regra, ocorreu na primeira quinzena de fevereiro, aproximadamente um mês após a abertura da consulta on-line aos valores do imposto de 2026 para os imóveis de São Paulo.

Como já esperava-se, a base de cálculo do imposto sofreu um reajuste significativo em razão da atualização da Planta Genérica de Valores (PGV). Isso aconteceu a partir da aprovação da Lei nº 18.330/2025, publicada em novembro do ano passado.

Por meio da atualização da base cadastral dos imóveis do município, houve a revisão da PGV. Dessa forma, representando, para a maioria dos imóveis, um aumento do valor do metro quadrado e, por conseguinte, do valor venal e do IPTU.

A Planta Genérica de Valores impacta no IPTU?

Destaca-se que o reajuste foi superior à inflação, embora o texto tenha mantido o limite de majoração do IPTU em até 10% para imóveis residenciais e comerciais.

Entretanto, é comum que os contribuintes não percebam que o reajuste da PGV representa, em muitos casos, o elemento de menor impacto na composição do valor final do IPTU.

Isso ocorre porque o cálculo do IPTU é bastante complexo e abrange diversos critérios, muitas vezes pouco conhecidos, como padrão de construção, tipo de terreno, fator condomínio, obsolescência, entre outros.

A ênfase exclusiva na PGV oculta outros ajustes cadastrais que, de maneira pouco transparente, impactam de forma relevante o valor do IPTU, sobretudo no caso de imóveis maiores ou mais antigos, por meio da aplicação de fatores de aumento ou na supressão de redutores legalmente cabíveis.

Qual é o critério para o cálculo do IPTU?

Um critério técnico decisivo no cálculo do IPTU é o padrão de construção, definido conforme a qualidade dos materiais e dos acabamentos aplicados. Nesse aspecto, são frequentes enquadramentos superiores à realidade, que elevam indevidamente o imposto, como no caso de vagas de garagem enquadradas no mesmo padrão das unidades principais, apesar de possuírem acabamento mais simples.

Há mais algum fator relevante?

Sim! A obsolescência, baseada no ano de conclusão corrigido (ACC) do imóvel, a partir do qual se aplicam índices de depreciação que reduzem o imposto. Esse parâmetro pode ser atualizado em caso de reformas significativas, mas é comum que a fiscalização trate manutenções rotineiras como reformas relevantes, reduzindo indevidamente o efeito da depreciação.

Esses critérios integram os diversos elementos do cálculo do IPTU nos quais se concentram os principais erros praticados pela Prefeitura de São Paulo, sobre os quais os contribuintes, em geral, não possuem conhecimento ou não dedicam a devida atenção.

O contribuinte que não concordar com o valor venal atribuído pelo Município ou com os critérios utilizados no cálculo tem o direito de:

  • solicitar uma avaliação especial e/ou impugnar administrativamente, visando à redução do imposto, no prazo de 90 dias a contar do vencimento da primeira parcela ou da parcela única.

Nossa equipe está preparada para avaliar as consequências da atualização da PGV e o impacto do reajuste do IPTU recebido pelos contribuintes, especialmente no que se refere aos demais critérios que compõem o cálculo do imposto.