O ilusório benefício fiscal na opção pela atualização de bens imóveis

No dia 16 de setembro de 2024 foi publicada a Lei nº 14.973, cujo tema preponderante é o regime de transição da contribuição substitutiva da patronal (CPRB), que será extinta.

Não obstante a temática principal, a redação final da lei também trouxe uma série de outros assuntos sem qualquer conexão com o projeto de lei original, dentre os quais a possibilidade de atualização do valor de bens imóveis pelas pessoas físicas e jurídicas.

Conforme disposto no artigo 6º da Lei, a pessoa física poderá optar por atualizar o valor de seus bens imóveis para o valor de mercado, oferecendo a diferença definitiva de 4% (quatro por cento).

Em uma leitura rápida, pode-se imaginar um aparente benefício fiscal: a imediata substituição das alíquotas progressivas do ganho de capital da pessoa física, escalonadas de 15% a 22,5%, por uma alíquota reduzida de 4%.

No entanto, o artigo 8º traz a ressalva de que o benefício somente terá pleno efeito se a alienação ocorrer após o decurso do prazo de 15 (quinze) anos.

O percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, indicado nos incisos do parágrafo único do artigo 8º, varia de 0% (até 3 anos) a 100% (após 15 anos).

Suponhamos que uma pessoa física que detenha um imóvel registrado em sua DAA-IRPF pelo custo de aquisição de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e queira atualizar o bem para seu atual valor de mercado de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

A diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado (R$ 900.000,00) seria a base de cálculo para a tributação antecipada a 4%. O recolhimento no caso hipotético, portanto, seria de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais).

A partir do recolhimento do IRPF, o custo de aquisição do imóvel seria atualizado na DAA-IRPF do contribuinte para R$ 1.000.000,00, sendo acrescida a base de cálculo da atualização.

A vantagem, no entanto, com raras exceções, é meramente estética, pois mesmo que o Contribuinte aguarde os 15 anos para realizar a alienação do bem imóvel atualizado com o efeito integral da atualização, a antecipação do tributo não faz o menor sentido econômico, bastando uma conta simples de atualização monetária do valor.

Sobre a diferença entre o valor do custo de aquisição e o valor de mercado (R$ 900.000,00), o contribuinte teria recolhido R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) em substituição dos R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais) futuros (R$ 900.000,00 x 15%).

Ocorre que os mesmos R$ 36.000,00 aplicados conservadoramente em Letras do Tesouro Nacional pelos 15 anos de espera se tornarão R$ 166.516,95. Isso significa que, nos patamares atuais de juros, o recolhimento antecipado do tributo não faz qualquer sentido, sendo uma verdadeira ilusão, conveniente apenas aos cofres públicos.

A exceção são aquelas situações em que o ganho de capital escalar as faixas de alíquotas mais altas, que ultrapassarem substancialmente R$ 10.000.000,00, ainda assim por pequenas margens de vantagem, que devem ser sopesadas com o efeito de indisponibilidade de caixa.

Deste modo, em linhas gerais, o Governo Federal está oferecendo a antecipação do tributo com o retorno de uma taxa de juros de 0,7370% ao mês, rentabilidade essa que os contribuintes atualmente conseguem facilmente superar com investimentos conservadores em renda fixa.

Realmente fica muito difícil compreender o sentido e utilidade prática para a maciça maioria das pessoas no mundo real, ficando a dúvida sobre qual tipo de interesse ou atendimento de objetivos escusos que levou ao surgimento dessa norma. Considerando que, na mesma lei, foi ressuscitado o RERCT (programa de regularização de ativos frios, ocultados no país ou no exterior), agora indecentemente permitindo a adesão de políticos e parentes, de fato não deve haver qualquer utilidade pretendida para o interesse público.