Reforma Tributária e impactos na locação de imóveis

O impacto da Reforma Tributária sobre os aluguéis, a esta altura, já deve estar no radar de grande parte das pessoas físicas e jurídicas proprietárias de imóveis comerciais destinados à locação.

Para aqueles que não conseguirem usufruir do regime específico de transição – assunto já abordado nessa série[1] – o impacto deverá ser sentido já a partir do próximo ano.

As pessoas físicas proprietárias desses imóveis, que atualmente apenas recolhem o IRPF sobre os rendimentos de aluguel, incidente de acordo com a tabela progressiva do imposto de renda, também passarão a recolher o IBS e CBS[2], com uma alíquota projetada de 8%, já considerando o redutor de ajuste de 70% previsto pela Lei Complementar nº 214/25.

As alíquotas simbólicas do IBS e da CBS entram em vigor já em 2026. Para as pessoas físicas, o período de transição representará um incremento tributário ao passar de cada ano, à medida que ocorrerá o esvaziamento do ISS e do ICMS (que nunca incidiram sobre a locação de bens imóveis), acompanhado do aumento progressivo das alíquotas do IBS e da CBS, até a completa extinção dos tributos municipal e estadual, prevista para ocorrer em 2033.

Já para as pessoas jurídicas, notadamente aquelas optantes pelo lucro presumido, haverá um salto da alíquota nominal atual de 3,65%, correspondente ao PIS e à COFINS, para algo em torno de 8%, a título de IBS e CBS em relação à receita decorrente da locação dos imóveis comerciais.

Contudo, a grande virada de chave, nesse ponto, ocorrerá com a implementação da não-cumulatividade ampla e da neutralidade tributária que a Reforma Tributária trará.

O efeito cumulativo presente nos tributos atuais, bem como a carga tributária oculta da atual sistemática, tendem a ser eliminados com a adoção da não-cumulatividade plena. Nesse sentido, o locador poderá tomar crédito de serviços contratados anteriormente, como transporte, energia elétrica e eventuais despesas de manutenção, para fins de abatimento do IBS e da CBS, o que poderá, eventualmente, reduzir a carga tributária ou mantê-la em níveis próximos aos atuais.

Todavia, o impacto para as locações comerciais não ficará restrito tão somente a esse ponto! Ao tratar da neutralidade tributária, a Reforma buscou, da mesma forma, promover a equidade entre as diferentes regiões do país, ao dispor que o tributo será recolhido ao ente federativo de destino. Com isso, será irrelevante, do ponto de vista fiscal, a instalação ou manutenção de fábricas, galpões ou centros logísticos em localidades atualmente favorecidas por incentivos fiscais regionais.

A decisão de manutenção de um centro logístico passará a desconsiderar efeitos tributários, anteriormente impulsionados por benefícios fiscais, e a considerar questões puramente comerciais e logísticas. Os benefícios e incentivos fiscais atualmente existentes tendem a perder força à medida que avançamos no período de transição, até a completa extinção do ICMS e do ISS em 2033.

Mais do que representar um simples aumento ou diminuição da carga tributária, a Reforma Tributária poderá impactar de forma significativa o cenário das locações comerciais em todo o território nacional. Nesse contexto, locadores situados em municípios que atualmente se beneficiam de incentivos fiscais poderão ser amplamente afetados, em razão da tendência lógica de os locatários optarem por regiões com maior eficiência logística e comercial em relação aos mercados consumidores.

Portanto, no que tange às locações comerciais, a mudança promovida pela Reforma Tributária não ficará restrita somente à forma de apuração dos novos tributos, mas terá o potencial de trazer alterações significativas em termos territoriais, com a procura por novas localidades e o desinteresse por outras tantas. Esse rearranjo imobiliário – focado, desta vez, na eficiência logística e comercial, em detrimento da fiscal – quiçá trará impactos financeiros para diversos municípios que hoje se valem unicamente de benefícios fiscais para atrair indústrias, galpões logísticos, portos etc.

[1] https://bicalhonavarro.com.br/como-sera-o-regime-de-transicao-para-locacoes/

[2] Desde que a pessoa física, cumulativamente, tenha mais de três imóveis distintos e receita anual que exceda R$ 240 mil.