Potencial civilizatório do CIB

Segundo dados do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, estima-se que, atualmente, cerca de 50% dos imóveis brasileiros encontram-se em situação irregular[1][2], principalmente aqueles relativos a domicílios urbanos, colocando o país na vanguarda das irregularidades imobiliárias[3]. Em pleno século XXI, no que se refere à regularização imobiliária, vivemos literalmente numa “terra sem lei”!

As razões para tamanha balbúrdia são diversas e complexas, não tendo o presente informativo a pretensão de enfrentá-las todas. Mas, dentre as diversas causas, podemos citar, nos primórdios, a confusa “regularização” fundiária, que se desenvolveu de forma atabalhoada no país, passando pelos altos custos relativos à transferência imobiliária, bem como a falta de um sistema nacional e integrado de imóveis.

Quanto a esse último ponto, especificamente, a Lei Complementar nº 214/2025, responsável pela Reforma Tributária sobre o Consumo, tratou a questão por meio da criação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro. Conforme já tivemos a oportunidade de abordar em outra ocasião[4], o CIB terá como função primordial a unificação da base de dados de todos os imóveis, urbanos ou rurais, em um cadastro único e com código identificador padronizado, válido para todo o território nacional.

Desde o advento da Lei Complementar nº 214/2025, a principal novidade relacionada ao tema foi a publicação, pela Receita Federal, da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, em 18/08/2025. Trata-se de um importantíssimo marco regulatório, que estabelece o cronograma de trabalho a ser seguido pelos cartórios de serviços notariais e de registro para a efetiva adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro, além de dispor sobre o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER.

Nesse contexto, mais do que nunca, os cartórios de serviços notariais e de registro atuarão como um verdadeiro “braço” da Secretaria da Receita Federal. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será um identificador único e digital de absolutamente todos os bens imóveis do país, podendo estabelecer a ligação entre o imóvel e todos os demais dados de interesse dos entes estatais, reunindo, sob um único sistema, informações dos cadastros municipais e federais. Será, por decorrência, um eficaz instrumento de fiscalização tributária no âmbito imobiliário.

Dessa forma, o CIB terá a capacidade de cruzar dados que, até então, permaneciam dispersos, consolidando informações provenientes de diversas fontes, como IPTU, ITBI, ITR, laudêmio, entre outras. Também permitirá a verificação eficaz de transações imobiliárias, estejam elas concluídas ou ainda pendentes de regularização, além de gerar dados comparáveis entre transações semelhantes.

Ou seja, a partir do momento em que o CIB e o SINTER estiverem plenamente operacionais, o potencial de identificação de discrepâncias, irregularidades e omissões relativas às operações imobiliárias, por meio do cruzamento de dados, será gigantesco. Cada operação envolvendo bens imóveis passará a ser objeto de um novo olhar por parte do Fisco, que poderá confrontar as informações declaradas pelo contribuinte (ou a ausência delas) com aquelas já previamente registradas na base de dados do CIB.

Em síntese, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, nesse sentido, ao mesmo tempo em que promove a modernização, traz em sua gênese a possibilidade de uma fiscalização e controle mais rigorosos por parte do Fisco. Não será surpresa se, por meio desse olhar mais atento e centralizado, forem emitidas notificações a proprietários que detenham imóveis com cadastros irregulares ou, ainda, se viabilize a centralização e um melhor direcionamento de políticas públicas voltadas à regularização imobiliária.

Nesse ponto, acreditamos que, mais do que uma simples ferramenta moderna de arrecadação, o CIB terá um importante papel na busca da regularização fundiária no país, com potencial civilizatório para minimizar – e, quem sabe, um dia apagar – a pecha de “terra sem lei” quando se trata de regularização imobiliária.

[1] https://cnbce.org.br/metade-dos-imoveis-no-brasil-possui-alguma-irregularidade/

[2] https://www.notariado.org.br/brasil-tem-cerca-de-40-milhoes-de-imoveis-urbanos-sem-escrituras/

[3]https://veja.abril.com.br/coluna/real-estate/como-o-brasil-virou-destaque-mundial-em-irregularidades-imobiliarias/

[4] https://bicalhonavarro.com.br/o-que-e-e-como-funcionara-o-cib/