O regime especial de transição constante na nova LC 214/2025, em seu artigo 487, §2º, prevê uma alíquota total de 3,65% para o IBS e para a CBS incidente sobre o total da receita bruta recebida a tal título. Ou seja, é o mesmo percentual que se observa atualmente na tributação do lucro presumido para fins de incidência das contribuições PIS e COFINS.

Essa alíquota, por si só, tenderá a ser mais vantajosa para as empresas submetidas à apuração pelo lucro presumido, uma vez que a perspectiva é que a alíquota nominal do IBS e CBS gravite em torno de 7,95% sobre a receita bruta para o setor imobiliário, já considerando o percentual de 70% de redução sobre a alíquota base projetada (26,5%).

Ou seja, estamos tratando de uma incidência mais do que duas vezes maior para um subsetor que não detém usualmente ampla gama de tomada de créditos em relação às etapas anteriores.

Para aproveitamento do referido regime, é necessário que os contratos de locação atendam aos requisitos da nova legislação, principalmente que sejam firmados por prazo determinado, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica até a data da publicação da Lei Complementar 214/25, que ocorreu no último dia 16 de janeiro.

Ademais, o artigo 487 do da LC 214/25 define que os contratos de locação:

(i) Em casos não residenciais – devem ser registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou sejam disponibilizados para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS.

(ii) Em casos residenciais – pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, para manter as condições do regime transicional.

A reforma exige que contratos e aditivos estejam em conformidade com as exigências legais, de modo que a avaliação detalhada de cada contrato é fundamental para o correto enquadramento acerca dos percentuais estabelecidos pela LC 214/25.

Nesse sentido, a reforma trará um impacto significativo para o setor de locação. Passamos de uma sistemática efetivamente sem a incidência de ICMS e ISS para outra na qual o IBS fará às vezes de arrecadador para Estados e Municípios sobre a locação imobiliária.

Por mais que a nova lei complementar preveja a possibilidade de deduções da base de cálculo de tributos como o IPTU, emolumentos e despesa de condomínio, bem como do redutor social para locação de imóveis residenciais, e preveja o aproveitamento dos créditos tributários decorrentes da aquisição de insumos (bens e serviços), há que se avaliar se estes serão suficientes para neutralizar a carga tributária até os montantes hoje incidentes.

Nesse sentido, o regime especial transitório tende a mitigar, ainda que momentaneamente, os efeitos da nova tributação para os contratos locatícios que estejam dentro dos requisitos estabelecidos pelo art. 487 da LC 214/25.

Além disso, pessoas físicas que aluguem imóveis também podem ser impactadas pela reforma, caso superem os limites de receita anual estipulados. Isto porque, de acordo com o art. 251, as pessoas físicas também serão contribuintes do IBS e da CBS quando da locação de bens imóveis, na hipótese conjunta em que possuam mais de 3 imóveis distintos para locação e que a receita com locação supere R$ 240 mil no ano anterior.

De todo modo é importante ratificar a opção com cálculos técnicos e objetivos, especialmente para as empresas que tenham outras atividades além da locação e especialmente para as empresas patrimoniais que tenham adquirido o imóvel com créditos de IBS/CBS.

Tal como exposto no informativo anterior, sobre as operações envolvendo incorporações imobiliárias, as operações que envolvam parcelamento do solo têm requisitos similares.

Primeiramente, o ponto em comum é o marco temporal na data de 1º de janeiro de 2029, de modo que os pedidos de registro de loteamento que sejam realizados até o final do ano de 2028 poderão optar pelo recolhimento de CBS com base na receita bruta recebida.

Outro ponto em comum diz respeito à neutralidade oferecida pela manutenção da carga tributária, que nesse caso, corresponderá a 3,65% de CBS incidente sobre a receita bruta recebida, considerando o regime de caixa, ou seja, de acordo com o momento do efetivo recebimento.

Nesse sentido, a alíquota nominal equipara-se àquela atualmente praticada em relação às contribuições ao PIS/COFINS na tributação do lucro presumido, a que estão sujeitos os loteamentos.

Sem a opção pelo regime transitório, o contribuinte que praticar operação de parcelamento do solo estará sujeito a uma alíquota prevista de 13,25%, já considerando a redução de 50% da alíquota para a referida atividade.

Novamente, importante lembrar que, apesar do aumento expressivo na alíquota nominal, estamos tratando de um novo sistema que possibilitará a aplicação de redutores sobre as respectivas bases de cálculo, bem como a tomada de créditos decorrentes de materiais e insumos consumidos.

Em sentido oposto, aqueles que optarem pelo regime de transição ficarão impossibilitados de aplicar os referidos redutores ou se apropriarem de créditos, como acontece hoje no regime cumulativo da Contribuição ao PIS e da COFINS.

Além disso, o adquirente de lotes beneficiados pelo regime de transição especial, e que esteja sujeito ao regime regular de recolhimento do IBS e CBS, ficará impossibilitado de se creditar quando da aquisição, o que igualmente poderá ser problemático nos empreendimentos comerciais, industriais e logísticos, assim como para os lotes destinados à incorporação.

O regime especial de transição impossibilita que o novo sistema tributário sobre o consumo opere de forma completa, pelo menos enquanto perdurar a situação do loteamento optante. Considerando a data de corte de adesão ao regime (01/01/2029) para os loteamentos, bem como o prazo médio de vida dos loteamentos até a venda completa de todos os lotes, a efetiva transição para o novo regime tributário pode ficar “suspensa” por anos a fio em relação àqueles que fizerem essa opção, obrigando à convivência contábil e fiscal dos dois regimes dentro da empresa.

Como se sabe, as operações de incorporação imobiliária atualmente não estão sujeitas ao pagamento direto do ICMS e ISS. Pagam, e muito, mas de forma oculta e irrecuperável, dentro do custo de seus insumos nas compras de materiais e serviços necessários ao empreendimento.

Para os contribuintes que fazem a opção pelo Regime Especial de Tributação – RET, mediante a afetação do patrimônio, a Lei nº 10.931/2004 prevê a tributação global de 4% (quatro por cento) sobre a receita mensal recebida, o qual corresponde ao pagamento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Nos casos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social (PMCMV), por sua vez, a alíquota total é de 1% (um por cento).

Em relação às incorporações imobiliárias que estejam dentro do RET, o regime de transição tributária especial garantirá a equivalência da carga tributária para a CBS relativamente ao que hoje é cobrado para as contribuições sociais PIS e COFINS. Assim, a CBS poderá ser recolhida à alíquota total de 2,08% para os empreendimentos em geral, e 0,53%, quando se tratar de imóveis enquadrados no PMCMV. Tais alíquotas incidirão sobre a respectiva receita mensal recebida, assim como o 1,92% remanescente do RET, que passará a ser apenas para IRPJ e CSLL.

De igual sorte, há expressa previsão de que sobre a incorporação não haverá a incidência do IBS ou qualquer outra cobrança de CBS para os empreendimentos que optarem. O legislador deixa clara a impossibilidade de apropriação de créditos de IBS e CBS na referida opção – como acontece atualmente com o PIS e COFIS – bem como sobre a impossibilidade de aplicação dos redutores de ajuste e social.

A opção pelo recolhimento da CBS, nos moldes acima delineados, só será disponível para o contribuinte incorporador que tiver a opção pelo RET deferida antes de 1º de janeiro de 2029.

Cumprido tal requisito e realizada a opção pelo regime especial de transição, a referida tributação da CBS às alíquotas de 2,08% e 0,53%, conforme o caso, sobre a receita mensal, será aplicada nos termos do art. 11-A da Lei nº 10.931/2004, ou seja, até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compuserem aquela incorporação, independentemente da data de sua comercialização ou, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.

Em outras palavras, o referido regime especial tende a alongar, talvez de forma demasiada, a transição definitiva para o novo sistema tributário da LC 214/25. Considerando a plausível existência de incorporadores com vários empreendimentos simultâneos, isto poderá acarretar uma miríade de situações contábeis e de apurações tributárias com regimes absolutamente distintos. Por opção do contribuinte, a complexidade tributária decorrente de transição entre sistemas tributários poderá vigorar por mais tempo.

Se, por um lado, a complexidade de obrigações acessórias em duplicidade pode causar arrepios, por outro, a vantagem tributária valeria o tormento?

Em uma análise mais superficial, o regime especial de transição pode parecer mais vantajoso para aqueles que fizerem a opção, pelo menos em relação ao conhecimento da carga tributária.

Isto porque, caso o empreendimento fique de fora do regime especial de transição, arcará com uma alíquota nominal prevista de 13,25%, considerando o redutor de alíquota de 50% estabelecido pela legislação, ao passo que hoje o percentual equivalente correspondente a 2,08% para os empreendimentos em geral, ou 0,53% para os empreendimentos de interesse social.

Contudo, a possibilidade de tomada de créditos em relação aos materiais, bens e insumos etc., conjugada com a aplicação de redutores sociais e/ou de ajuste, podem trazer boas surpresas para o cômputo da efetiva carga tributária final.

Ou seja, não necessariamente o repasse ao consumidor final será maior em relação ao incorporador que não optar pela adesão ao regime especial de transição, uma vez que a possibilidade de tomada de créditos sobre os custos da incorporação e a aplicação dos redutores tendem a levar a alíquota nominal para patamares mais reduzidos.

Este correto equacionamento, por si só, deve motivar que os contribuintes avaliem com profundidade e cuidado a questão acerca da adesão pelo regime especial de transição.

Além disso, sob a perspectiva do contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e CBS, a legislação veda a apropriação dos créditos relativos à aquisição de bem imóvel decorrente de incorporação imobiliária submetida ao referido regime específico. Em outras palavras, a opção pelo regime especial de transição impossibilitará que seu cliente se credite na aquisição do bem imóvel, o que poderá trazer efeitos concorrenciais relevantes, especialmente nos segmentos comercial e industrial.

Portanto, cálculos e projeções técnicas precisarão ser feitos e cenários precisarão ser estudados para que a decisão de opção seja consciente e objetiva.

A implementação da nova tributação sobre o consumo de mercadorias e serviços terá início em 2026, estendendo-se o período de transição até 2033. Portanto, serão longos 7 anos até a conclusão da reforma e extinção total do atual sistema de tributação do consumo.

Considerando o longo ciclo de produção no setor imobiliário, o legislador disciplinou a possibilidade de opção por um regime especial de transição para situações envolvendo operações imobiliárias.

Isto porque, empreendimentos já iniciados ou em andamento durante o referido período poderão ser significativamente afetados em razão das mudanças tributárias que ocorrerão no caminho.

Não há dúvidas acerca da grande “virada de chave” que a reforma tributária sobre o consumo terá para todo o setor imobiliário. Deixaremos a atual realidade baseada em uma sistemática cumulativa, para a possibilidade de tomada ampla e irrestrita de créditos tributários decorrentes dos materiais e insumos adquiridos e consumidos durante o processo construtivo.

A possibilidade de um novo sistema tributário que garanta a não cumulatividade universal tenderá a eliminar as ilusões criadas por uma carga fiscal oculta, imprecisa e arcaica. Nessa nova realidade, os players mais bem posicionados certamente serão aqueles que terão a capacidade de precificação com maior rigor técnico e melhor conhecimento de suas cadeias intermediárias de fornecimento.

Todavia, o referido regime especial de transição conta com uma data também especial, qual seja, 1º de janeiro de 2029. Atendidos determinados requisitos, há a possibilidade de incorporadores, loteadores e locadores optarem pelo referido regime especial, o que poderá alongar a fase de transição para o novo sistema tributário.

O regime especial, de forma geral, garantirá a neutralidade numérica e a aparente manutenção da carga tributária durante o período de transição e será aplicável aos três segmentos acima referenciados – incorporação imobiliária, parcelamento do solo e locação/cessão onerosa/arrendamento imobiliário.

Mas será que a busca pela manutenção do status quo é, de fato, vantajosa para todos os subsetores? Quais os impactos e fatores a serem analisados por cada empresa?

Nas próximas pílulas traremos de forma concreta os aspectos e temas que deverão ser sopesados e efetivamente enfrentados por cada um dos subsetores, e a situação projetada para o setor imobiliário a partir de 1º de janeiro de 2029, principalmente no que se refere às deduções de base de cálculo do IBS para os contribuintes que não fizerem a opção pelo regime especial de transição.

Acompanhe.