CPI de HIS

CPI de HIS aprova relatório final após encerramento antecipado das investigações

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Em 12 de maio de 2026, durante a sessão da Comissão Parlamentar de Inquérito (“CPI”) que tramitava na Câmara Municipal de São Paulo para investigar a produção e a comercialização privadas de habitações de interesse social e de mercado popular (“HIS/HMP”) no Município, aprovou-se requerimento formulado pelo presidente da CPI para encerramento antecipado das investigações.

O requerimento foi submetido a voto dos vereadores presentes, que se manifestaram satisfeitos com os resultados da investigação até aquele momento e, por maioria, aprovaram o término dos trabalhos antes da conclusão inicialmente prevista para 11/06.

O relatório final foi disponibilizado no dia 18/05 e aprovado por maioria na sessão da última terça-feira, dia 19/05.

Conclusões do Relatório

Desinformação por falta de transparência da política: ausência de mecanismos padronizados de publicidade que identifiquem as unidades HIS/HMP gerou desinformação sobre quais unidades estavam sujeitas à política habitacional. De fato, a regulamentação do material publicitário ocorreu apenas em 2024, com o Decreto 63.130.

Destinação via locação: embora não tenha sido expressamente citada a possibilidade de destinação das unidades HIS/HMP por meio da locação, especialmente no período que antecede a revisão do Plano Diretor, entendeu-se que o controle público deve assegurar que, independentemente da titularidade do imóvel, sua alienação, locação, cessão ou disponibilização para uso observe integralmente o regime jurídico de HIS/HMP.

Adoção do subcondomínio e desvirtuamento da política: embora tenha havido o reconhecimento expresso da legalidade do subcondomínio, ficou entendido que a separação física e previsão de áreas comuns distintas entre unidades HIS/HMP e demais unidades do Empreendimento representa um desvirtuamento da finalidade social da política habitacional. Por outro lado, o relatório não abordou a aumento de custo condominial que a integração poderia causar, podendo dificultar a manutenção das famílias nos condomínios.

Permuta e o desvirtuamento indireto da política: uso de permuta com dação de unidades HIS/HMP em pagamento representa um modelo indireto de desvirtuamento da política habitacional. Esse posicionamento se mostra equivocado, uma vez que a permuta com recebimento de unidades no local é um instrumento típico em que o terrenista assume a obrigação de destinação da unidade nos termos da legislação aplicada.

Implantação de habitações sociais em áreas nobres com viés especulativo: a implantação de unidades HIS/HMP em áreas nobres representa uma utilização da política pública para valorização imobiliária e exploração econômica, em desacordo com sua finalidade social. Esse ponto é bastante sensível, já que um dos objetivos do Plano Diretor Estratégico é democratizar o acesso à cidade. Infelizmente, esse posicionamento – equivocado – pode empurrar a população para as fronteiras da cidade.

Sugestões do Relatório

  • Elaboração de proposta legislativa para vedação da implantação de empreendimentos com unidades HIS/HMP em áreas de elevado valor imobiliário e reconhecida concentração de renda, ressalvada as hipóteses de inequívoco interesse público habitacional.
  • Envio do relatório final ao Secretário de Habitação e ao Prefeito de São Paulo, sugerindo-se:
  • Criação de grupo de estudos para acompanhamento e atualização da legislação relacionada à HIS;
  • Realização de estudos para análise da viabilidade da regulamentação e atualização legislativas e imposição de sanções em razão das condutas apresentadas por esta CPI;
  • Aplicação de multas, suspensão da comercialização e a cassação dos alvarás das empresas que “atuem em desacordo com as políticas públicas habitacionais”;
  • Criação de ouvidoria junto à SEHAB para atender casos de compra, venda e locação irregular de HIS, além de mecanismos de autodenúncia;
  • Atualização do decreto de fiscalização e a elaboração de projeto de lei específico voltado a disciplinar instrumentos de priorização da aquisição de unidades HIS e HMP por famílias já inseridas em cadastros e filas da política habitacional municipal, especialmente as vinculadas à COHAB.
  • Envio do relatório final ao Ministério Público Federal e Estadual e ao Delegado Geral do Estado de São Paulo, sugerindo que se apurem as responsabilidades civil, penal e administrativa decorrentes das investigações e sejam eventualmente instaurados inquéritos para apurar desvirtuamentos da política.

Aguarda-se os desdobramentos da CPI em uma possível proposta de lei.

Lei Geral do Licenciamento Ambiental (LGLA - Lei Federal nº 15.190/2025)

Entenda a nova Lei Geral do Licenciamento Ambiental (“LGLA” — Lei Federal nº 15.190/2025)

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Publicada em 08/08/2025 no Diário Oficial da União e em vigor desde 04/02/2026, a Lei Geral do Licenciamento Ambiental (LGLA – Lei Federal nº 15.190/2025) é o primeiro diploma legal de abrangência nacional a sistematizar as regras do licenciamento ambiental no Brasil, regulamentando o art. 225, § 1º, IV, da Constituição Federal.

Até então, a matéria era regida de forma fragmentada pela legislação federal, em especial pelas resoluções do Conselho Nacional do Meio Ambiente – CONAMA, bem como pela legislação esparsa estadual e municipal, sem uma norma geral vinculante para todos os entes federativos. A LGLA veio preencher esse vácuo ao estabelecer diretrizes nacionais uniformes, aplicáveis a todos os órgãos e entidades da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios integrantes do Sistema Nacional do Meio Ambiente – SISNAMA.

Entre os princípios que devem reger os processos de licenciamento, o art. 1º, § 2º, da LGLA elenca a participação pública, a transparência, a celeridade e economia processual, a prevenção do dano ambiental e o desenvolvimento sustentável. Para operacionalizar esses princípios, a nova legislação consolida as licenças tradicionais – Licenças Prévia, de Instalação e de Operação – e introduz modalidades inéditas em nível federal, cada uma voltada a situações específicas do empreendimento e ao respectivo nível de impacto ambiental.

Entre os pontos de maior relevância prática, destacamos:

(i)             a obrigatoriedade do licenciamento eletrônico (art. 36), que amplia a transparência e reduz prazos de tramitação em todas as esferas do SISNAMA;

(ii)            a Licença Ambiental Única – LAU, que reúne em uma única etapa a verificação de viabilidade, a instalação e a operação do empreendimento, simplificando o rito para atividades de menor complexidade e com validade de 5 a 10 anos;

(iii)           a Licença por Adesão e Compromisso – LAC, pela qual o empreendedor declara eletronicamente o cumprimento de requisitos pré-fixados pela autoridade licenciadora, modalidade que, após os vetos presidenciais, ficou restrita a atividades de baixo impacto ambiental;

(iv)          a Licença Ambiental Especial – LAE, criada para empreendimentos de interesse nacional ou regional, com tramitação prioritária e integração interinstitucional;

(v)            Licença de Operação Corretiva – LOC, instrumento de regularização para atividades que operam sem licença, mediante fixação de condicionantes e cronograma de adequação; e

(vi)          as hipóteses de dispensa de licenciamento previstas no art. 9º, que contemplam o cultivo de espécies agrícolas, a pecuária extensiva e semi-intensiva e pesquisas agropecuárias sem risco biológico, condicionadas, contudo, à regularidade do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR e à conformidade com o Código Florestal (Lei Federal nº 12.651/2012).

Os prazos de validade das licenças variam de 3 (três) a 10 (dez) anos, sendo que as licenças de menor impacto admitem renovação automática mediante simples declaração do empreendedor. O novo regime demanda, contudo, atenção redobrada ao cumprimento das condicionantes, dado que a responsabilidade pelas informações prestadas recai diretamente sobre o empreendedor, especialmente na modalidade LAC, cujo modelo desloca o foco do rito burocrático para o compliance ambiental contínuo.

Em relação às alterações legislativas, a LGLA modificou a Lei de Crimes Ambientais (Lei Federal nº 9.605/1998), a Lei do SNUC – Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza (Lei Federal nº 9.985/2000) e a Política Nacional do Meio Ambiente (Lei Federal nº 6.938/1981), revogando ainda dispositivos da Lei de Gerenciamento Costeiro (Lei Federal nº 7.661/1988) e da Lei da Mata Atlântica (Lei Federal nº 11.428/2006).

Nosso time está à disposição de nossos clientes e amigos para eventuais esclarecimentos.

Taxa SELIC débitos tributários municipais

Limite para índices de correção monetária: STF consolida a exclusividade da Taxa SELIC para débitos tributários municipais.

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O Supremo Tribunal Federal (STF), em recente decisão proferida sob o regime da repercussão geral, publicada em 05/03/2026, consolidou o seguinte entendimento:

Os municípios não podem adotar índices de correção monetária e taxas de juros de mora incidentes sobre seus créditos fiscais em percentuais que superem a taxa Selic, praticada pela União para os mesmos fins

Em termos práticos, essa determinação impede que os Municípios instituam ou apliquem, para a correção de suas dívidas tributárias, sistemáticas que, somadas aos juros de mora, resultem em um patamar superior à Taxa SELIC.

A Taxa SELIC atua como um índice completo e unificado, já englobando a atualização do valor pela inflação (correção monetária) e os juros devidos pelo atraso no pagamento (juros de mora). A partir desse precedente, fica expressamente vedada a cumulação da SELIC com qualquer outro índice de correção ou juros.

Importante destacar que essa orientação se restringe especificamente às condenações de natureza tributária. Nas demais condenações impostas à Fazenda Pública (ou seja, condenações não tributárias, como indenizações ou débitos com servidores), os índices podem seguir parâmetros distintos.

Importante ressaltar que ainda não houve definição da modulação de efeitos do julgado pelo STF. Dessa forma, permanece a incerteza quanto à possibilidade de reavaliação de débitos tributários já ajuizados, uma vez que o Município de São Paulo provavelmente insistirá na questão por meio da oposição de Embargos de Declaração, para tentar reduzir o impacto e criar uma limitação temporal de sua aplicação. Acreditamos ser improvável que haja tal modulação, dada a natureza da discussão e a infinidade de precedentes.

Nesse contexto, recomenda-se que as empresas procedam à análise de seus débitos tributários, com a reavaliação dos encargos aplicados, a fim de apurar eventuais valores passíveis de discussão na esfera judicial.

Nossa equipe tributária está à disposição para análise da legalidade da metodologia de atualização aplicada às suas dívidas tributárias municipais e eventual adoção das medidas cabíveis.

COMAER

Novas Portarias do COMAER para o Campo de Marte: o que muda para o mercado imobiliário?

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Na última semana (05/05), foram publicadas duas portarias do Comando da Aeronáutica (COMAER) que estabelecem restrições aos imóveis situados no entorno do Campo de Marte: a Portaria ICA nº 2.171/SAGA, referente ao Plano de Zona de Proteção do Plano Diretor (PDIR) do Heliponto, e a Portaria ICA nº 2.173/SAGA, relativa ao PDIR do Aeródromo.

As normas definem limitações de gabarito e altura das edificações com o objetivo de garantir a segurança das operações aéreas, portanto, impactam diretamente o desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários na região.

Mais segurança jurídica, mas com atenção redobrada

Após um período de incerteza normativa decorrente da expansão do Campo de Marte, as portarias trazem parâmetros mais concretos para o aproveitamento das propriedades no entorno do aeroporto. Para incorporadores e investidores, isso significa maior previsibilidade na aprovação de projetos. Por outro lado, a análise de viabilidade de novas incorporações passa a exigir atenção técnica redobrada, especialmente quanto aos limites de altura impostos pelas zonas de proteção aeronáutica.

Alcance territorial além da capital

Um ponto de alerta: a Portaria do Aeródromo (ICA nº 2.173/SAGA) não se limita ao município de São Paulo. Suas restrições alcançam outros 15 municípios do estado: Barueri, Caieiras, Carapicuíba, Cotia, Diadema, Franco da Rocha, Guarulhos, Mairiporã, Mauá, Osasco, Santana de Parnaíba, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Taboão da Serra. Isso amplia significativamente o universo de empreendimentos potencialmente afetados.

Ações estratégicas para incorporadores e investidores

Para quem atua no desenvolvimento de novos projetos na região, as novas normas reforçam a importância de rotinas rigorosas nas fases de aquisição de terreno e aprovação de projetos:

  • Análise prévia de gabarito e altura — é indispensável avaliar, desde o estudo de viabilidade, as limitações impostas pelas zonas de proteção aeronáutica ao terreno de interesse.
  • Integração das análises urbanística e aeronáutica — a viabilidade de um empreendimento agora exige compatibilizar, desde as fases iniciais, os parâmetros da Lei de Zoneamento com as restrições das portarias do COMAER.
  • Consulta ao Portal AGA — as características técnicas dos planos de zona de proteção estão disponíveis para consulta no site oficial: https://aga.decea.mil.br/planos

Nossa equipe permanece à disposição para esclarecer dúvidas sobre o tema.