Na última terça-feira (28/01), o Ministério Público ajuizou ação civil pública contra o Município de São Paulo em razão da alegada falta de fiscalização quanto à correta destinação de unidades HIS/HMP produzidas na cidade de São Paulo.

A ação tem como principais fundamentos a ineficácia da política pública e, principalmente, a suposta ineficiência do poder de fiscalização do Município, no que diz respeito à venda para adquirentes não enquadrados.

Dentre os pedidos do MP, destacam-se o de (i) suspensão da política pública de produção privada de unidades HIS/HMP até que seja comprovada a sua readequação, mediante a adoção de medidas eficazes de fiscalização; (ii) conclusão, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, todos os procedimentos administrativos de fiscalização; (iii) condenação do Município em obrigação de não expedir Certificado de Conclusão/Habite-se aos empreendimentos enquanto não forem concluídos os respectivos procedimentos investigatórios; (iv) condenação do Município na obrigação de indeferir os projetos quando os preços sugeridos previamente não se enquadrarem na capacidade financeira do público-alvo da política pública, dentre outros.

Até o momento, o juiz determinou apenas a manifestação do Município sobre os pedidos liminares antes de sua decisão.

A depender da decisão, pode haver severos impactos para a aquisição de terrenos, aprovação de novos empreendimentos HIS/HMP, bem como para a obtenção de Certificado de Conclusão/Habite-se de empreendimentos aprovados e em construção.

Nossa equipe de Direito Urbanístico, Rodrigo Bicalho, Rodrigo Passaretti e Nathália Lopes, está à disposição para eventuais esclarecimentos.

O Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1363013/RJ, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.214, a seguinte tese: “É inconstitucional a incidência do imposto sobre transmissão causa mortis e doação (ITCMD) sobre o repasse aos beneficiários de valores e direitos relativos ao plano vida gerador de benefício livre (VGBL) ou ao plano gerador de benefício livre (PGBL) na hipótese de morte do titular do plano.”

A discussão chegou ao STF após o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro manter a possibilidade da cobrança do ITCMD sobre os repasses a beneficiários do PGBL em caso de morte do titular, mas afastar a tributação em relação ao VGBL. Diversos outros Estados também já vinham se arvorando nessa cobrança, mesmo sem base legal robusta, o que tornou a discussão bastante relevante em termos nacionais.

A controvérsia se originou da dúvida sobre a natureza jurídica dos valores recebidos a título de VGBL e PGBL: se constituíam uma transmissão causa mortis, sujeita à tributação pelo ITCMD, ou se eram direitos contratuais próprios dos beneficiários, desvinculados do conceito de herança.

Os planos PGBL e VGBL são produtos de previdência privada oferecidos por seguradoras e entidades de previdência complementar. Conforme a classificação estabelecida pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) e pelo Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP), o VGBL possui natureza de seguro de pessoa e o PGBL, caracteriza-se como plano de previdência complementar.

No caso do VGBL, o direito dos beneficiários surge em razão do falecimento do titular do plano. Contudo, os valores recebidos não se configuram como herança, uma vez que não representam transferência patrimonial do de cujus, mas, sim, um direito próprio dos beneficiários gerado pelo contrato de seguro, firmado pelo falecido em favor deles.

Já no caso do PGBL, embora sua natureza principal seja de previdência complementar, ele também apresenta características de seguro de pessoa. Especialmente na hipótese de falecimento do titular, aplica-se o entendimento do artigo 794 do Código Civil, segundo o qual as importâncias repassadas aos beneficiários não integram o inventário do falecido, reforçando a não sujeição ao ITCMD.

A decisão do STF reafirma a necessidade de respeitar a distinção jurídica entre herança e direitos contratuais próprios, evitando a tributação indevida sobre valores que não configuram transmissão causa mortis.

O entendimento vincula os entes federados, conferindo maior segurança jurídica aos beneficiários de planos de previdência privada e assegurando a correta interpretação das normas tributárias aplicáveis. Apesar das inconstâncias costumeiras do STF, aparentemente essa interpretação deverá perdurar mesmo com a Reforma Tributária, uma vez que enfrentou a natureza dos contratos e não seu enquadramento tributário em si.

A equipe tributária está à disposição para esclarecer eventuais dúvidas.

Enfim fez-se a fumaça branca na chaminé de nosso sistema tributário e temos a conclusão formal da segunda etapa da Reforma Tributária do Consumo, com a promulgação da Lei Complementar 214/25, resultado da tramitação do PLP 68/24, trazendo a regulamentação da criação dos tributos IBS e CBS (a duplinha que compõe nosso exótico IVA-Dual) e da extinção dos atuais ICMS, ISS, IPI (nem tanto), PIS e Cofins.

Com isso passamos a realmente ter uma regulamentação bastante clara sobre como será o novo sistema tributário em relação ao consumo e quais as regras aplicáveis a todos os setores atingidos por essas relevantes mudanças, afinal são 544 artigos, além de inúmeros ajustes reflexos em diversas outras legislações já em vigor.

Exceto por eventuais derrubadas dos vetos pontuais, que ainda poderão alterar alguns temas, já podemos efetivamente considerar um cenário objetivo para efetivas análises e preparação para o período de transição e posterior início da aplicação integral desse absolutamente novo sistema de tributação, pondo fim ao lamentável período de especulações e achismos dos últimos meses.

É hora de os profissionais passarem a trabalhar e os influencers encontrarem outra freguesia para suas bazófias e superficialidades.

Ainda que a tramitação política tenha gerado a continuidade de diversos nichos de benesses pouco republicanas, no geral os avanços técnicos foram indiscutíveis e daqui a alguns anos passaremos a ter essa parte do sistema tributário bem menos ineficiente e arcaica, passando a ser minimamente inteligível para o resto do mundo. Tais benesses são particularizadas, mas o custo delas gerou um relevante aumento da carga geral dessa nova tributação. Talvez a explicitude do quanto realmente se paga de tributos poderá trazer uma mudança de postura e futuramente essas excrescências sejam paulatinamente corrigidas. A ver!

Alguns setores experimentarão um acréscimo de complexidade, mas a racionalidade geral poderá compensar, assim como poderão trazer benefícios os estímulos aos incrementos de tecnologia e eficiência, que atualmente sofrem com o efeito perverso de um sistema arcaico que nivela por baixo o mercado.

Para as atividades que envolvem o setor imobiliário teremos impactos bastante importantes em termos de complexidade técnica, novas lógicas de precificação e maior clareza sobre a efetiva carga tributária em cada atividade, sendo fundamental que o período de transição seja aproveitado de modo eficiente para que as oportunidades não sejam desperdiçadas e sejam feitos os planejamentos corretos para os empreendimentos e negócios que se sujeitarão às novas regras.

Em breve nossa equipe de Tributário e Estruturação de Negócios Imobiliários fará novas divulgações e eventos para debater e ajudar nos esclarecimentos desses impactos para o setor.

A Secretaria da Receita Federal do Brasil (“RFB”) publicou no dia 31 de dezembro de 2024 a Instrução Normativa RFB nº 2.243 em alteração às disposições do Regime Especial de Tributação (“RET”).

Dentre as alterações realizadas na Instrução Normativa RFB nº 2.179 de 2024, destacamos a seguir os principais aspectos:

(1) Alteração do prazo de início do novo procedimento de adesão ao RET

O início do novo procedimento de adesão ao RET, que exige a expedição Ato Declaratório Executivo (ADE) para sua validade, foi novamente adiado para 31 de março de 2025.

Portanto, até o dia 30 de março de 2025 continuará válido o procedimento atual que autoriza a fruição dos efeitos da adesão a partir da juntada dos documentos ao dossiê digital.

(2) Condomínio de lotes: previsão expressa da possibilidade de adesão ao RET

Foi realizada a inclusão do artigo 4º-A, que expressamente autoriza a aplicação do RET-Incorporação ao condomínio de lotes (artigo 1.358-A do Código Civil).

Embora totalmente desnecessária, a inclusão da previsão no ato infralegal reforça a pacificação do entendimento que já constava desde a Solução de Consulta COSIT nº 205 de 2024.

(3) Esclarecimentos acerca das exigências indicadas no artigo 5º

Na alteração da redação dos incisos VI e VII do artigo 5º da IN RFB nº 2.179/24, ficou reforçado que o impedimento à adesão ao RET será aplicado somente às situações em que a pessoa jurídica ou seu sócio majoritário tenham sofrido sentenças condenatórias transitadas em julgado, decorrentes de ações de improbidade administrativa (Lei nº 8.429 de 1992) ou condenações penais derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente (Lei nº 9.605 de 1998), com imposição de pena de proibição de receber benefícios ou incentivos fiscais, neste caso apenas em relação à empresa optante.

O esclarecimento adicionado é bastante positivo, afastando algumas interpretações mais alarmistas que estavam ocorrendo com base no texto anterior, trazendo maior segurança às empresas que se utilizam do RET.

As modificações reforçam o caráter de responsabilidade fiscal e ética das empresas que optam por esse regime e buscam preservar a integridade do sistema tributário.

(4) Previsão de retenção na fonte para venda de unidades ao Poder Público Federal

Foi criado o artigo 38-A estabelecendo a obrigatoriedade de retenção dos tributos federais na fonte, nos termos da IN/RFB nº 1234/2021, para as vendas de unidades imobiliárias diretamente a órgãos do Poder Público Federal. Os valores retidos são tratados como antecipação dos tributos devidos sobre tais receitas.

Embora discreta, essa mudança poderá ter impactos relevantes para algumas empresas. O principal problema poderá decorrer do efeito financeiro da retenção, pois a alíquota global da retenção é de 5,85%, ao passo que a alíquota global do RET é de 4,0%, o que poderá gerar excesso de créditos e a necessidade de restituição nos casos em que a empresa tenha maioria das receitas oriundas da venda ao Poder Público.

Ainda que a redação do novo artigo 38-A se refira expressamente apenas aos órgãos da administração pública federal, outro ponto que poderá gerar dúvida é em relação à eventual aplicabilidade dessa retenção também nas vendas de unidades para Prefeituras e Estados, uma vez que o artigo 2-A da IN/RFB nº 1234/2014 (incluído a partir de junho de 2023 pela IN/RFB 2145/23) também prevê que a retenção deverá ser feita pelos “órgãos da administração pública direta dos estados, do Distrito Federal e dos municípios, inclusive suas autarquias e fundações”.

A equipe tributária do Escritório está à disposição para esclarecimentos adicionais sobre as alterações da norma.