O PPI 2024 permite a regularização de débitos tributários e não tributários com descontos especiais.

Para saber mais sobre as faixas de descontos e condições de pagamento, acesse: https://www.linkedin.com/pulse/prefeitura-de-s%2525C3%2525A3o-paulo-regulamenta-programa-parcelamento-cz6rf/?trackingId=p3MYggzQrhFbTw3BwvE42w%3D%3D

A revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo avançou, com a entrada em vigor da Lei Municipal n° 18.081/2024 após sanção do Prefeito.

Os vereadores rejeitaram 17 pontos vetados pelo Prefeito, incluindo incentivos para “Edifícios-conceito”, alternativas à dimensão máxima dos lotes e novos conceitos como “retrofit” e “edifício sustentável”. Alguns vetos polêmicos, como a competência para estudo de tombamento, foram mantidos.

Para mais detalhes, acesse: https://mailchi.mp/bicalhonavarro/cmara-dos-vereadores-derruba-vetos-do-prefeito-na-reviso-da-lei-de-zoneamento

No dia 13 de março de 2024 foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 2.180 de 2024 que regulamenta a tributação da renda auferida por pessoas físicas residentes no País com depósitos não remunerados no exterior, moeda estrangeira mantida em espécie, aplicações financeiras, entidades controladas e trusts no exterior, e sobre a opção pela atualização do valor dos bens e direitos no exterior.

A IN instrumentaliza os procedimentos para a tributação das aplicações financeiras e entidades controladas, conforme disposto na Lei nº 14.754/23.

Dentre as inovações introduzidas na Declaração de Ajuste Anual da Pessoa Física de 2024 (ano-calendário 2023), destacamos a opção pela atualização do valor dos bens e direitos no exterior e o regime de transparência fiscal para entidades controladas.

(1) Atualização do valor dos bens e direitos:

Em termos gerais, a pessoa física poderá optar por atualizar o valor dos bens e direitos detidos no exterior para o valor de mercado de 31/12/2023. A diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição (conforme declarado na DAA-IRPF 2023 – ano-calendário 2022) estará sujeita a tributação à alíquota de 8% (oito por cento).

A opção se aplica aos investimentos financeiros, bens imóveis, veículos, aeronaves, embarcações e demais bens móveis, além das participações em entidades controladas.

Para aderir à atualização, o contribuinte deverá apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos, denominada “ABEX”, e recolher integralmente o tributo até 31 de maio de 2024.

(2) Transparência fiscal para entidades controladas:

A pessoa física poderá optar pelo regime de transparência fiscal como alternativa ao regime de tributação anual dos lucros de entidades controladas introduzido pela Lei 14.754/23.

No regime de transparência fiscal, os bens, direitos e obrigações detidos pela controlada no exterior (direta ou indireta) serão declarados como se detidos diretamente pela pessoa física.

A opção pelo regime de transparência fiscal é vantajosa para entidades no exterior que sejam detentoras de ativos financeiros, uma vez que a mecânica tributária aplicada às pessoas físicas possibilita a tributação apenas nos eventos de realização da renda, em oposição ao novo regime tributário das entidades controladas, cujo resultado da marcação a mercado (valor justo) deverá ser tributado anualmente sob a alíquota de 15% (quinze por cento).

Além disso, a transparência fiscal também possibilita a opção pela atualização de determinados ativos da entidade controlada, individualmente.

A opção poderá ser exercida em relação a cada entidade controlada, mas será irrevogável e irretratável durante todo o prazo em que a pessoa física detiver aquela entidade. Produzirá efeitos a partir de 1º de janeiro de 2024 para os bens detidos em 31 de dezembro de 2023.

Na hipótese de existência de mais de um sócio ou acionista, a opção pelo regime da transparência fiscal deverá ser exercida por todos, com exceção dos não residentes no país.

Se bem utilizadas, estas duas novas modalidades possibilitam uma série de planejamentos tributários, com economias expressivas para os declarantes.

As equipes patrimonial e tributária permanecem à disposição para sanar eventuais dúvidas.

– A Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) publicou no dia 7 de março a Instrução Normativa 2.179, que trata do regime especial de tributação (RET) das incorporações imobiliárias.

– O RET é um regime de tributação especial aplicável opcionalmente às incorporações imobiliárias, que não se caracteriza como um benefício fiscal. Foi instituído pela Lei nº 10.931/04 e era anteriormente regulamentado pela Instrução Normativa nº 1.435/13.

– Como regra, as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação podem optar para ter sua receita tributada pela alíquota total de 4%, incluindo IRPJ, CSLL, Cofins e PIS.

– A publicação da nova IN era aguardada desde a publicação da Lei nº 14.620/23 que reinstituiu o RET à alíquota de 1% sobre as vendas de imóveis residenciais de interesse social (faixa urbana 1 no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida).

– A nova IN visou consolidar as regras e práticas vigentes para adesão ao RET, além de instituir novos procedimentos.

Seguem abaixo as principais regras trazidas pela nova regulamentação, sendo algumas delas de legalidade discutível.

Requisitos para adesão ao RET:

– A IN, em seu art. 5º, consolidou os requisitos que a Receita Federal entende como necessários à opção pelo RET, advindos de leis e atos normativos diversos (que não eram fundamentados ou expressos em normas tributárias). Além de outras exigências, destaca-se que a opção pelo RET fica condicionada:

(i) à inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa, propostas contra o sócio majoritário ou administrador;

(ii) à inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra o sócio majoritário ou administrador;

(iii) à inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais (inclusive inscrição no Cadin).

– No ato do requerimento pela opção ao RET, o requerente deverá declarar, sob as penas da lei, que não houve enquadramento nas hipóteses acima mencionadas. E se, no curso da incorporação, ocorrer algum fato indicado nos itens acima, a empresa pode perder o direito ao RET.

Tais exigências trazem insegurança jurídica e podem ter interpretações variadas: na lei de crimes ambientais ou de improbidade administrativa há previsão de perda de “incentivos e benefícios fiscais” no caso de condenações. Nesse sentido, a IN pode levar a discussões, dentre as quais: (i) se a simples existência de sanção administrativa ambiental poderia impedir a adesão ao RET e (ii) se o RET é tecnicamente enquadrado como um benefício fiscal e, portanto, sujeito à observância de tais normas.

– Ainda, a IN trouxe alguns elementos novos de ordem procedimental:

(i) no ato do requerimento pela opção ao RET o requerente deve declarar, sob as penas da lei, que não há impedimentos legais à adesão ao RET;

(ii) partir de 1º/07/2024, a habilitação para o RET dependerá de Ato Declaratório Executivo emitido por Auditor Fiscal da Receita Federal. Significa que a adesão somente será finalizada após a expedição do Ato Declaratório Executivo (ADE) e não a partir do momento da juntada dos documentos ao dossiê digital, como era anteriormente o entendimento da RFB (SC Cosit nº 274/14);

(iii) no caso de indeferimento do pedido de adesão ao RET, caberá recurso;

(iv) a adesão ao RET de 1%, para incorporações no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Faixa 1), passou a ter requisitos específicos de comprovação do enquadramento do empreendimento e dos adquirentes nesta faixa.

Quanto aos períodos:

– A Receita Federal consolidou entendimento de que: (i) a partir de 27/12/2019, todas as receitas de venda das unidades podem ser tributadas no RET, independentemente da data de comercialização; (ii) nos casos de vendas anteriores a 27/12/2019, somente poderiam ser tributados no RET as vendas feitas até a conclusão da obra, sendo que as vendas posteriores (venda do estoque), não poderiam se utilizar desse regime tributário especial.

Condomínio de lotes:

– Foi fixado entendimento de que, a partir de 28/06/2022, a venda de lotes em parcelamento do solo pode ser tributada pelo RET desde que associada à construção de casas, isoladas ou geminadas. Trata-se de hipótese prevista no art. 68 da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, em que o empreendedor pode parcelar o lote e vendê-lo juntamente com a casa a ser construída.

– A RFB já havia apresentado um entendimento confuso e equivocado, na SC Cosit 24/23, onde misturou e deu interpretação equivocada ao condomínio de lotes, trazendo dúvidas quanto a sua possibilidade de utilização do RET. Agora, piora ainda mais a situação ao normatizar esse entendimento afrontando institutos de direito civil, impondo dificuldades que poderão levar à judicialização do assunto.

A nova regulamentação da Receita Federal poderá afetar diversas empresas que usualmente tributam a receita pelo RET nas incorporações com patrimônio de afetação.

O Departamento Tributário do Escritório está à disposição para as análises e esclarecimentos sobre as novidades e situações criadas por essa norma.

Na última sexta-feira, dia 1º de março de 2024, o Conselho Monetário Nacional (CMN) editou a Resolução nº 5.121, que aprimorou e esclareceu as regras recém-editadas sobre as restrições aos lastros em operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). A nova norma flexibiliza algumas vedações introduzidas pela Resolução do CMN nº 5.118, de 1º de fevereiro de 2024. No entanto, segue inalterada uma das questões mais polêmicas da Resolução CMN nº 5.118, qual seja, a vedação ao reembolso de despesas.

A Resolução CMN nº 5.118 foi introduzida com o objetivo de redefinir o público-alvo apto a se beneficiar de captações de recursos por meio de operações de CRI e CRA, de modo a direcionar investimentos mais diretamente aos setores imobiliário e do agronegócio. Assim, a referida norma estabeleceu originalmente que os CRI e os CRA não podem ter como lastro “títulos de dívida” cujo devedor, codevedor ou garantidor seja o “público vedado” definido pela referida norma, composto por (a) companhias abertas ou partes relacionadas a companhias abertas, exceto se o setor principal de atividade da empresa for o setor imobiliário, no caso dos CRI, ou o agronegócio, no caso dos CRA, ou (b) instituições financeiras ou entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, ou suas partes relacionadas.

A definição de “títulos de dívida” trazida pela Resolução CMN nº 5.118 era bastante abrangente, fazendo menção genérica a “títulos, valores mobiliários e instrumentos contratuais […] de promessa de pagamento futuro […]”. Com base nessa redação era possível enquadrar na definição de “títulos de dívida”, praticamente, qualquer tipo de contrato ou instrumento capaz de originar créditos imobiliários ou do agronegócio, o que resultava, em última análise, na vedação, como lastro de CRI ou CRA, a qualquer tipo de crédito cujo devedor, codevedor ou garantidor fosse o público vedado definido pela norma. A nova Resolução CMN nº 5.121 esclarece que a definição de “títulos de dívida” não abrange contratos de natureza comercial, como duplicatas, contratos de locação, compra e venda, e usufruto relacionados a imóveis. Dessa forma, seguem vedados como lastro de CRI e CRA apenas os títulos que representam dívida de operação financeira cujo devedor, codevedor ou garantidor seja o referido público vedado, não havendo vedação aos créditos decorrentes, por exemplo, de contratos de locação ou compra e venda de imóveis, ainda que tenha como devedor, codevedor ou garantidor o referido público vedado.

A nova Resolução CMN nº 5.121 também altera o público vedado definido originalmente na Resolução CMN nº 5.118, substituindo o conceito de “partes relacionadas de instituições financeiras ou entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil” pelo conceito de “entidades integrantes de conglomerado prudencial ou suas respectivas controladas”. Dessa forma, deixam de integrar o público vedado da referida norma as companhias abertas cujo setor principal de atividade seja o setor imobiliário ou do agronegócio, conforme o caso, assim como as demais sociedades que não sejam companhias abertas, ainda que possuam como controlador sociedade que também detenha o controle de instituição financeira ou outras entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Lamenta-se, no entanto, que a Resolução CMN nº 5.121 não tenha alterado um dos pontos mais controversos da Resolução CMN nº 5.118: a vedação ao reembolso de despesas. O reembolso de despesas foi admitido nas operações de CRI a partir de consulta formulada ao Colegiado da CVM, respondida em 2019 ¹, tomando como parâmetro o disposto na Lei nº 12.431, de 24 de junho de 2011, que permite o reembolso de despesas em operações de debêntures, CRI e fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) destinados a implementar projetos de infraestrutura. Assim como nos projetos de infraestrutura, o timing dos negócios imobiliários costuma ser mais acelerado que o da estruturação das correspondentes operações financeiras que virão a financiá-los, principalmente caso envolvam a securitização de créditos via CRI. Dessa forma, a possibilidade de reembolso de despesas permitia ao empreendedor realizar tais negócios total ou parcialmente com recursos próprios ou até com a realização de operações de crédito pontuais (tais como os chamados “empréstimos ponte” ou “bridge loans”), para o posterior ressarcimento ou quitação dessas operações de crédito com a utilização dos recursos oriundos da operação de securitização. A vedação ao reembolso de despesas inviabiliza a realização de operações legítimas, conduzidas por empresas que integram o público-alvo prioritário das operações de CRI e que atendem aos objetivos últimos desse instrumento.

As alterações trazidas pela Resolução CMN nº 5.121 são positivas, na medida em que corrigem algumas distorções que acabavam por vedar a realização de operações por determinadas empresas que constituem o público-alvo prioritário dos CRI e CRA, bem como de outras operações que indiscutivelmente beneficiam os setores imobiliário e do agronegócio, por se enquadrarem como imobiliárias ou do agronegócio em sua origem. Permanece, no entanto, a necessidade de se revisar a vedação irrestrita ao reembolso de despesas nas operações de CRI e CRA.

O Bicalho Navarro Advogados está à disposição para o aprofundamento das discussões e maiores esclarecimentos sobre o tema, inclusive para eventual análise dos impactos da nova norma em projetos em fase de concepção.

¹ PROC. SEI 19957.001522/2017-12

Apesar de não ter sido editada qualquer norma administrativa para regulamentar as mudanças introduzidas pela Lei 14.754/2023, algumas escolhas devem ser feitas nesse momento, podendo gerar providências e tributações de imediato.

A Receita Federal divulgou timidamente apenas algumas Perguntas e Respostas sobre o assunto, ajudando a esclarecer alguns pontos importantes e explicitando o entendimento de seus editores, apesar da falta de uma efetiva normatização, como falamos acima. É provável que um detalhamento maior somente surja junto com as regras da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda das Pessoas Físicas – DAA/IRPF referente ao período 2024/2025, na qual as informações e detalhamentos deverão ser apresentados ao fisco pelos contribuintes.

Porém, se a escolha for pela modalidade de transparência integral (pass-through), na qual o contribuinte desconsiderará a existência da estrutura societária e declarará os ativos de investimento individual e diretamente na sua pessoa física, os efeitos práticos já são imediatos, ainda que tais informações detalhadas somente serão declaradas à RFB no próximo ano.

Essa opção é de livre escolha e não exige qualquer providência perante a RFB, porém o contribuinte deverá proceder aos cálculos dos resultados auferidos a partir de 1º de janeiro de 2024, bem como ao recolhimento do IRPF correspondente até o último dia útil de cada mês subsequente, sob pena de incidência de encargos de mora. A informação somente será enviada em 2025, mas o prazo de recolhimento não é prorrogado nessa modalidade.

Vale destacar que essa escolha não é de natureza apenas tributária, pois envolve também aspectos de segurança das informações caso sejam abertas na DAA-IRPF.

Outro ponto de atenção e com efeito imediato é em relação ao critério de contabilização e metodologia a ser aplicada, conforme cada situação da estrutura no exterior, pois as novas regras legais impuseram o uso de padrões contábeis específicos. Mesmo que a escolha seja pela continuidade da apuração de resultados conforme o balanço da entidade societária ou fundo de investimento, há a necessidade de imediato início da preparação dos demonstrativos financeiros conforme o padrão contábil exigível.

Entidades sediadas em paraísos fiscais, por exemplo, deverão utilizar obrigatoriamente o padrão brasileiro de contabilidade, o que poderá implicar na contratação de um novo profissional para essa elaboração e a migração/conversão das informações anteriores para essa padronagem.

Por fim, também estamos no momento de ser feita a escolha de eventualmente atualizar os valores de um ou todos os ativos no exterior, com a alíquota reduzida de 8%, evitando-se a exposição futura à nova incidência de 15%. É necessário avaliar se há algum benefício efetivo para se optar por essa antecipação em relação a cada ativo, sendo o prazo máximo para seu exercício o dia 31 de maio de 2024 e trazendo efeitos já para a DAA-IRPF de 2023/2024, pois a data-base dessa alteração é 31 de dezembro de 2023.

Nossa equipe de Gestão Patrimonial está à disposição para apoiar nos esclarecimentos e providências referentes a esses assuntos.