A Lei Complementar 214/2025 previu a criação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro, que terá como função primordial a unificação da base de dados de todos os imóveis, urbanos ou rurais, em um cadastro único e com código identificador padronizado, válido para todo o território nacional, sendo obrigatório inicialmente para os imóveis de propriedade das pessoas jurídicas e físicas sujeitas à incidência de IBS e CBS.

O CIB funcionará de forma conjunta e integrada em ambiente nacional de dados compartilhados entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais.

O CIB deverá conter um valor de referência para cada bem imóvel, que será divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), com atualizações anuais. O referido valor de referência deverá refletir o valor de mercado do imóvel, que levará em consideração a análise de preços praticados no mercado imobiliário, as informações enviadas pelas administrações tributárias e pelos serviços registrais e notariais, além dos dados específicos comparáveis (localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel).

Caso o contribuinte discorde do valor apontado no sistema, será possível sua impugnação técnica, por meio de procedimento ainda não regulamentado. Esse mesmo valor poderá ser usado pelos fiscos para fins de arbitramento, de modo que será muito importante fazer a impugnação a partir do momento que for conhecida a discrepância.

A partir do momento da sua criação, o CIB deverá constar obrigatoriamente em todos os documentos relativos às obras de construção civil, expedidos pelos respectivos Municípios, bem como nas transações de imóveis prontos. É altamente provável que o CIB passe a ser o integrador de dados para todos os fins cadastrais e tributários, com uso muito além da tributação pelo IBS e CBS.

Por ora, nenhuma providência deverá ser tomada pelos contribuintes. O CIB será gerado quando for celebrado o convênio com os cadastros de origem. Os dados serão fornecidos pelas prefeituras e pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR.

Até 1º de janeiro de 2026 os órgãos da administração federal direta e indireta terão prazo para realizar a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais; os serviços notariais e registrais deverão realizar a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis; e as capitais dos Estados e o Distrito Federal deverão incluir o código CIB em seus sistemas.

Os órgãos da administração estadual direta e indireta, bem como todos os demais municípios já deverão estar adequados em relação à operacionalização do novo cadastro até o prazo de 1º de janeiro de 2027, pressupondo-se que tudo esteja plenamente operacional simultaneamente ao início da fase de transição da reforma.

O CIB não substituirá os cartórios de registro de imóveis para fins registrários e nem os cadastros fiscais perante as prefeituras, que continuarão a exercer suas atribuições legais da mesma forma como atualmente exercem. As informações do CIB buscarão agregar à base dos cartórios dados mais seguros e confiáveis em relação às operações envolvendo bens imóveis, principalmente no que se refere a sua localização física.

Como se vê, a Lei Complementar 214/2025 prevê um novo e importante cadastro que unificará a base de (quase) todos os bens imóveis situados em território nacional, o que será um inegável avanço, inclusive para ajudar na prevenção de fraudes com imóveis e lavagem de dinheiro. Vale lembrar que o CIB ainda não será obrigatório para os imóveis em nome de não contribuintes e que não tenham sido objeto de transação formalizada.

A tarefa é monumental, sendo bastante improvável que os referidos prazos de implementação serão rigorosa e efetivamente aplicados, bem como se o cadastro terá o condão de alcançar todos os bens imóveis constantes nesse país de dimensões continentais e dotado de tantas peculiaridades, já que sequer temos ainda a aprovação da norma complementar (PLP 68/24, ainda em tramitação no Senado Federal) que definirá o modo de funcionamento do comitê gestor do IBS/CBS.

A implementação da metodologia do split payment e a efetiva operacionalização do CIB serão as grandes inovações trazidas pela reforma, mas o desafio a ser vencido é de igual dimensão e requer imenso trabalho, não bastando a letra da lei e a mera vontade. Veremos o que veremos!

A troca ou permuta é o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro, gerando, para cada contratante, a obrigação de transferir para a outra o domínio da coisa objeto de sua prestação.

O objeto da permuta deve ser dois (ou mais) bens, não sendo necessário que os bens sejam da mesma espécie ou tenham valor igual ou equivalente.

A operação clássica de permuta é realizada entre objetos já existentes, contudo, a Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) trouxe a possibilidade de se realizar a permuta com unidades imobiliárias a serem construídas, nos termos do art. 39.

Por conta dessa previsão legal, além da operação típica de permuta física, a Instrução Normativa SRF nº 107/88 equiparou, para fins fiscais, a permuta à operação de compra e venda do terreno, com o pagamento por meio de emissão de nota promissória pro soluto e simultânea lavratura da escritura de novação e confissão de dívida, em que a obrigação de pagamento do valor representado pela nota é novada pela promessa de dação em pagamento das unidades imobiliárias a construir do empreendimento a ser erigido no próprio terreno.

Assim, nos termos da Instrução Normativa SRF nº 107/1988, as permutas de bens imóveis, sem torna, realizadas por pessoas físicas ou jurídicas, não geram efeitos fiscais, uma vez que não é uma operação que transita pelo resultado da empresa, representando mera troca de ativos.

Em simetria ao entendimento pacificado acerca da neutralidade fiscal das operações de permuta física, a Lei Complementar nº 214 de 2025 estabeleceu que o IBS e a CSB não incidem nas operações de permuta física de imóveis, com exceção da torna, que será oferecida à tributação.

A não incidência também alcança as operações equiparadas para fins fiscais à permuta física que envolvam unidades a construir, desde que a alienação do terreno (venda) e o compromisso de dação em pagamento (das unidades futuras) sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público (art. 252, §6º).

A reforma do consumo, portanto, manteve o princípio da neutralidade fiscal, que já era assegurado para fins da tributação da renda, permitindo a continuidade das aquisições de terreno para incorporações por meio de permuta, que é um mecanismo de grande utilidade no mercado imobiliário. De todo modo, deve-se analisar essa alternativa junto com seus reflexos sobre a valoração do redutor de ajuste.

Na sistemática atual de tributação dos serviços de construção civil, a discussão sobre a dedutibilidade dos materiais da base de cálculo do ISS permanece acalorada.

Após o vai-e-vem iniciado em 2010, o entendimento jurisprudencial do STJ se consolidou no sentido da impossibilidade de dedução dos materiais empregados nas obras da base de cálculo do ISS, compondo o preço total dos serviços prestados nos subitens 7.02 e 7.05.

A conclusão da discussão do Tema 247 (RE nº 603.497) no STF acabou por devolver a competência da análise ao STJ, revertendo o posicionamento que autorizava que as empresas deduzissem da base de cálculo do ISS os valores dos materiais utilizados nos serviços.

Em 18 de abril de 2023 foi publicado pelo STJ o acórdão do Recurso Especial nº 1.916.376/RS (2021/0011137-9), no qual se consolidou o entendimento de que a dedução das mercadorias da base de cálculo do ISS somente é aplicável às hipóteses em que as mercadorias: (i) tenham sido produzidas pelo prestador dos serviços fora do local da obra e; (ii) sejam por ele comercializadas em operação sujeita à incidência do ICMS.

As construtoras já vêm sofrendo as consequências desse verdadeiro cavalo-de-pau da interpretação jurisprudencial, pois as prefeituras passaram a rever seus critérios de apuração do ISS nos serviços de construção.

Mas existe uma data para o encerramento dessa calorosa discussão! A Reforma Tributária sobre o consumo trouxe um novo conceito para o IBS (tributo que substituirá o ISS): a não-cumulatividade absoluta.

A não cumulatividade permite a apropriação de créditos sobre as operações nas quais o Contribuinte seja adquirente de bens ou serviços, sendo que as hipóteses de vedação de créditos estão restritas aos bens e consumos considerados como de uso pessoal ou às operações imunes ou isentas.

Na prática, a aplicação do conceito da não-cumulatividade permitirá a apropriação dos créditos dos materiais adquiridos de terceiros ou dos insumos quando produzidos pelo prestador dos serviços, de modo que as consequências negativas da interpretação atual ficarão totalmente neutralizados com a possibilidade de tomada integral dos créditos.

A reforma tributária exigirá uma verdadeira reengenharia nas operações do setor imobiliário, com impactos relevantes na modelagem de empreendimentos e no planejamento fiscal de longo prazo.

Em artigo publicado pelo Metro Quadrado, o sócio Alexandre Tadeu Navarro comentou os principais desafios da substituição de tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pela CBS e IBS.

Segundo ele, o setor precisará repensar estruturas jurídicas e financeiras à luz do novo sistema, com atenção especial à cadeia de fornecedores e à apuração de créditos, para correta precificação dos imóveis e serviços.

Acesse a matéria completa: https://metroquadrado.com/cidades/reforma-tributaria-impoe-reengenharia-no-setor-imobiliario/

Fonte: Metro Quadrado

O segundo critério específico para o setor imobiliário é o redutor social, que também será utilizado como um redutor da base de cálculo, na apuração dos débitos de IBS e da CBS de operações de alienação de bem imóveis.

Tal qual o redutor de ajuste, esse redutor social implicará numa redução direta na base tributável da receita imobiliária, beneficiando os imóveis com destinação residencial.

Para imóveis destinados à baixa renda, especialmente aqueles das primeiras faixas do MCMV, poderão ocorrer até mesmo situações de redução da atual carga tributária por conta da aplicação desses redutores.

Na alienação de imóvel residencial novo ou de lote residencial, ou locação de imóvel residencial, os valores iniciais do redutor social serão os seguintes (art. 259):

O valor dos redutores sociais será atualizado mensalmente a partir da data de publicação da Lei Complementar (16/01/2025) pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

Como já destacado nas publicações anteriores, o setor imobiliário foi contemplado com alguns critérios específicos na reforma do consumo, a fim de acomodar da melhor forma possível suas peculiaridades. Além da redução direta das alíquotas, foram também criados dois possíveis redutores diretamente das bases de cálculo, representando uma diminuição direta do valor final a ser tributado pelos novos tributos.

O primeiro deles é o redutor de ajuste, que será utilizado como um redutor da base de cálculo na apuração dos débitos de IBS e da CBS de operações de alienação de bens imóveis.

A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel o valor correspondente ao seu respectivo redutor de ajuste (art. 257), composto por um valor inicial e por outros valores adicionados posteriormente, como o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos (art. 258, §6º).

Os valores do redutor de ajuste serão corrigidos pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo da data de sua constituição até a data de alienação do bem imóvel (§3º do art. 257).

A apuração do valor inicial do redutor de ajuste será realizada de acordo com o período de aquisição do imóvel (art. 258):

Como se vê, passarão a ser de fundamental importância a valoração adequada e a própria estruturação comercial nas aquisições de terrenos para incorporação ou loteamento, uma vez que esse montante terá efeito direto no cálculo da tributação na alienação das unidades produzidas.