O vencimento da primeira parcela ou da parcela única do IPTU, via de regra, ocorreu na primeira quinzena de fevereiro, aproximadamente um mês após a abertura da consulta on-line aos valores do imposto de 2026 para os imóveis de São Paulo.

Como já esperava-se, a base de cálculo do imposto sofreu um reajuste significativo em razão da atualização da Planta Genérica de Valores (PGV). Isso aconteceu a partir da aprovação da Lei nº 18.330/2025, publicada em novembro do ano passado.

Por meio da atualização da base cadastral dos imóveis do município, houve a revisão da PGV. Dessa forma, representando, para a maioria dos imóveis, um aumento do valor do metro quadrado e, por conseguinte, do valor venal e do IPTU.

A Planta Genérica de Valores impacta no IPTU?

Destaca-se que o reajuste foi superior à inflação, embora o texto tenha mantido o limite de majoração do IPTU em até 10% para imóveis residenciais e comerciais.

Entretanto, é comum que os contribuintes não percebam que o reajuste da PGV representa, em muitos casos, o elemento de menor impacto na composição do valor final do IPTU.

Isso ocorre porque o cálculo do IPTU é bastante complexo e abrange diversos critérios, muitas vezes pouco conhecidos, como padrão de construção, tipo de terreno, fator condomínio, obsolescência, entre outros.

A ênfase exclusiva na PGV oculta outros ajustes cadastrais que, de maneira pouco transparente, impactam de forma relevante o valor do IPTU, sobretudo no caso de imóveis maiores ou mais antigos, por meio da aplicação de fatores de aumento ou na supressão de redutores legalmente cabíveis.

Qual é o critério para o cálculo do IPTU?

Um critério técnico decisivo no cálculo do IPTU é o padrão de construção, definido conforme a qualidade dos materiais e dos acabamentos aplicados. Nesse aspecto, são frequentes enquadramentos superiores à realidade, que elevam indevidamente o imposto, como no caso de vagas de garagem enquadradas no mesmo padrão das unidades principais, apesar de possuírem acabamento mais simples.

Há mais algum fator relevante?

Sim! A obsolescência, baseada no ano de conclusão corrigido (ACC) do imóvel, a partir do qual se aplicam índices de depreciação que reduzem o imposto. Esse parâmetro pode ser atualizado em caso de reformas significativas, mas é comum que a fiscalização trate manutenções rotineiras como reformas relevantes, reduzindo indevidamente o efeito da depreciação.

Esses critérios integram os diversos elementos do cálculo do IPTU nos quais se concentram os principais erros praticados pela Prefeitura de São Paulo, sobre os quais os contribuintes, em geral, não possuem conhecimento ou não dedicam a devida atenção.

O contribuinte que não concordar com o valor venal atribuído pelo Município ou com os critérios utilizados no cálculo tem o direito de:

• solicitar uma avaliação especial e/ou impugnar administrativamente, visando à redução do imposto, no prazo de 90 dias a contar do vencimento da primeira parcela ou da parcela única.

Nossa equipe está preparada para avaliar as consequências da atualização da PGV e o impacto do reajuste do IPTU recebido pelos contribuintes, especialmente no que se refere aos demais critérios que compõem o cálculo do imposto.

A Lei Complementar n.º 224/2025, sancionada às pressas nos derradeiros momentos de 2025, regulada pelo Decreto n.º 12.808/2025 e pelas Instruções Normativas RFB n.º 2.305/25 e 2.306/26, alterou a forma como a União concede benefícios fiscais e tributa alguns setores da economia. O dispositivo normativo, além de aumentar a tributação de apostas esportivas on-line (bets), fintechs e dos juros sobre capital próprio (JCP), pagos pelas empresas aos sócios, reduziu alguns benefícios fiscais, como isenções e reduções de base de cálculo.

A redução nos benefícios fiscais afeta todos os tributos?

Essa redução nos benefícios fiscais não afetará todos os tributos, mas apenas aqueles discriminados no rol taxativo dos incisos do § 1º do art. 4º da LC n.º 224/2025, tais como: Contribuição ao PIS e COFINS, PIS/COFINS-Importação, IRPJ, CSLL, Imposto sobre Importação, IPI, e Contribuição Previdenciária Patronal.

Além disso, afeta apenas os incentivos e benefícios tributários federais relativos a regimes diferenciados, tais como como Lucro Presumido, crédito presumido de IPI e outros que constam expressamente no art. 4º, §2º, II, da Lei Complementar n.º 224/2025.

Vale destacar que o RET-Incorporação, apesar das dúvidas interpretativas decorrentes do texto confuso da norma, está reconhecidamente fora da aplicação dessas regras de redução do benefício, já tendo sido, inclusive, publicada manifestação expressa da RFB nesse sentido.

Em relação à sistemática opcional de Lucro Presumido, o efeito é de majoração das bases estimadas, como, por exemplo, de 32% para 35,2% para receitas de serviços que extrapolarem R$ 5 milhões/ano.

O que a Lei Complementar n.º 224/2025 prevê?

A Lei Complementar (LC) n.º 224/2025, em seu art. 4º, §4º, prevê uma redução com implementação cumulativa para diversas hipóteses. Por exemplo, nos casos de isenção ou alíquota zero, passa a incidir uma alíquota correspondente a 10% do sistema padrão de tributação. Já para os benefícios que atualmente possuem alíquota reduzida, a nova carga tributária resulta da soma de 90% da alíquota favorecida com 10% da alíquota integral.

Essas reduções proporcionais e cumulativas dos benefícios também se aplicam para situações relativas à redução de bases de cálculo, crédito financeiro ou tributário, redução de tributos devidos e regimes especiais ou favorecidos de tributação.

Ficaram de fora da atual redução apenas situações previamente elencadas no §8º, da LC n.º 224/2025, tais como aquelas relacionadas às imunidades tributárias constitucionalmente previstas, benefícios concedidos para empresas estabelecidas na Zona Franca de Manaus, benefícios fruídos por pessoas jurídicas sem fins lucrativos, entre outros.

Os incisos do §8º, da LC n.º 224/2025, podem gerar litígios?

Nesse sentido, apesar da boa intenção do Congresso Nacional, a forma como os incisos do §8º foram redigidos pode gerar possíveis litígios favoráveis ao contribuinte. Como exemplo, o inciso IV possui a seguinte redação:

“benefícios concedidos por prazo determinado que já tenham cumprido condição onerosa para sua fruição, considerando-se como condição onerosa exclusivamente investimento previsto em projeto aprovado pelo Poder Executivo federal até o dia 31 de dezembro de 2025”.

À primeira vista, parece que os benefícios concedidos por prazo determinado foram protegidos dos cortes, contudo, o legislador inseriu dois requisitos para a manutenção da concessão: (i) que o contribuinte tenha cumprido a condição onerosa e (ii) que o investimento fora aprovado em projeto pelo Poder Executivo até a data mencionada.

A problemática reside no fato de o art. 178 do Código Tributário Nacional vetar expressamente a redução de benefícios por prazo certo e em função de determinadas condições, situação amplamente resguardada pela jurisprudência e objeto da Súmula 544 do STF:

“Isenções tributárias concedidas, sob condição onerosa, não podem ser livremente suprimidas.”

Nesse sentido, resta claro que a atual redação da LC n.º 224/25 acaba por limitar o conceito de onerosidade ao reconhecer apenas os investimentos vinculados a projetos previamente aprovados pelo Poder Executivo dentro de um determinado prazo. Ademais, passa a exigir, de forma cumulativa, que o contribuinte já tenha cumprido a condição onerosa, desconsiderando outras situações em que o contribuinte já esteja, ou venha a estar, claramente sujeito ao cumprimento de obrigações.

Essa situação poderá criar insegurança jurídica e dar origem a debates e impasses perante o Poder Judiciário, já que os contribuintes que tenham cumprido ou ainda venham a cumprir condições onerosas não abrangidas pelo âmbito limitado da lei podem ter seus direitos contestados pelos respectivos entes tributantes. Em tais circunstâncias, eventuais medidas judiciais poderão se tornar amplamente necessárias para fins de preservação de direitos adquiridos, conforme previsão do art. 178 do CTN e da Súmula 544 do STF.

O processo legislativo atabalhoado, enviesado pelo foco de liberação de espaço orçamentário para emendas, gerou uma norma confusa, com vários pontos contestáveis e que certamente vai ser objeto das mais diversas discussões judiciais.

Nossos especialistas estão à disposição para esclarecer eventuais dúvidas sobre o tema acima.

O Supremo Tribunal Federal deverá retomar o julgamento de três controvérsias decisivas derivadas do precedente firmado no RE 574.706/PR, a “tese do século”, que excluiu o ICMS da base de cálculo do PIS e da COFINS. Desde 2017, essas discussões movimentam o contencioso tributário e agora avançam em um cenário transformado pela Reforma Tributária do consumo.

O julgamento das teses ocorre simultaneamente à implantação da CBS e do IBS. Essa transição modifica profundamente as bases de incidência dos tributos envolvidos nas disputas, o que impactará tanto a extensão quanto a relevância futura dessas controvérsias.

O Tema 1.067, que discute a constitucionalidade da inclusão do PIS e da COFINS em suas próprias bases de cálculo, possui impacto expressivo para empresas dos regimes cumulativo e não cumulativo. Um resultado favorável poderá reduzir a carga tributária incidente sobre a receita bruta, embora a eventual modulação de efeitos possa limitar a recuperação de valores pagos indevidamente. Com a substituição do PIS/COFINS pela CBS, a controvérsia tende a perder relevância estrutural, já que o novo tributo naturalmente exclui essa situação de sobreposição ao estabelecer o cálculo por fora do faturamento.

O Tema 843 examina a natureza dos benefícios fiscais estaduais e sua interação com tributos federais, com reflexos diretos sobre setores que dependem de incentivos, como indústria, agronegócio e exportadores. Caso o STF reconheça a possibilidade de tributação, empresas precisarão revisar estratégias de compliance, provisões e modelos de aproveitamento de incentivos. A transição ao IBS e à CBS interfere diretamente no debate, pois a substituição do ICMS e do PIS/COFINS altera a lógica sobre a qual a disputa judicial foi embasada.

O Tema 118 avalia a possibilidade de exclusão do ISS da base de cálculo do PIS e da COFINS e afeta especialmente o setor de serviços. Um desfecho favorável aos contribuintes poderá reduzir essa carga tributária até que haja a efetiva extinção de PIS e Cofins, a partir de 2027. Com o ISS caminhando para sua substituição pelo IBS, cresce a necessidade de definição das teses pendentes antes da consolidação do novo modelo, devendo impulsionar o STF a concluir esses julgamentos ainda durante a transição.

É inegável que a Reforma Tributária do consumo altera o ambiente que permitiu o surgimento dessas teses.

A adoção do IVA dual, a eliminação da incidência em cascata, a uniformização das bases e a ampliação do creditamento reduzem significativamente o espaço para controvérsias clássicas relacionadas à definição de receita, à composição da base de cálculo e aos créditos presumidos. Ainda assim, o período de transição cria desafios próprios: empresas precisam destacar IBS e CBS nas notas fiscais já em 2026, ajustar sistemas, reforçar controles e administrar a convivência entre dois regimes distintos de tributação.

Em síntese, os julgamentos previstos para 2026 possuem potencial para redefinir a apuração das contribuições federais e diminuir a recorrência de novas disputas estruturadas nos fundamentos da “tese do século” e de suas teses derivadas. Ao mesmo tempo, aceleram a necessidade de empresas preservarem seus direitos por meio da propositura de medidas judiciais, revisão de controles, projeções financeiras e estratégias de planejamento.

Nosso escritório acompanha de perto a movimentação no STF e permanece à disposição para analisar impactos individualizados, revisar estratégias processuais e apoiar as adaptações necessárias ao novo cenário tributário.

Foi publicada no dia 09/01/2026 a Lei Complementar nº 225/2026, que trata do Código de Defesa do Contribuinte. O novo dispositivo legal traz a consolidação de direitos e garantias aos contribuintes, mas também dispõe sobre deveres e procedimentos que deverão ser aplicados em todo o território nacional.

Nesse informativo trataremos especificamente da flexibilização quanto à necessidade de apresentação de comprovantes de recolhimento nas ações judiciais em matéria tributária, notadamente em sua fase final de liquidação/cumprimento de sentença, ou seja, quando o direito já fora consolidado por decisão judicial transitada em julgado, ainda pendente da comprovação do quantum pago de forma indevida para posterior restituição ou compensação.

O artigo 4º da LC nº 225/26 lista os direitos do contribuinte. O inciso IX dispõe que o contribuinte tem direito a “eximir-se de fornecer documentos e informações aos quais a administração tributária possua acesso ou que já lhe tenham sido entregues”.

Além disso, o § 2º do mesmo artigo reforça:

“É vedada a exigência de prévio pagamento de custas, oferecimento de garantia ou apresentação de prova de quitação de obrigações tributárias, principais ou acessórias, para o exercício dos direitos previstos neste artigo, salvo se prevista em lei.”

Nesse sentido, a nova norma busca desburocratizar e evitar exigências fiscais redundantes.

Não estamos pressupondo aqui a eliminação total da necessidade da prova, uma vez que o direito de “eximir-se” não dispensa o contribuinte de provar suas alegações no âmbito administrativo e/ou judicial.

O próprio art. 4º, VIII, garante o direito do contribuinte de provar suas alegações, o que implica que, se a administração não tiver acesso aos dados, o contribuinte ainda precisará apresentá-los.

Para determinadas causas tributárias, como aquelas que envolvem diversos vícios de lançamento de IPTU em imóveis em condomínio, por exemplo, é notória a dificuldade para reunir todos os comprovantes de recolhimento de IPTU dos períodos discutidos, quando uma simples pesquisa de situação fiscal, em muitos casos, evidencia a regularidades fiscal daqueles contribuintes, mostrando que houve o prévio recolhimento dos tributos discutidos.

Assim, se os comprovantes de pagamento já constam nos sistemas do ente tributante, a princípio não haverá mais a necessidade da juntada (física ou digital) repetida desses documentos nos processos judiciais, podendo o juiz requisitar prova documental se houver dúvida sobre os valores.

A LC nº 225/26 busca desburocratizar e evitar exigências redundantes, garantindo que os contribuintes não sejam obrigados a apresentar documentos já disponíveis à administração, criando uma nova sistemática que evitará ônus excessivos e propiciará a conformidade quanto aos princípios da eficiência e da boa-fé previstos pela nova Lei Complementar nº 225/26.