O impacto da Reforma Tributária sobre os aluguéis, a esta altura, já deve estar no radar de grande parte das pessoas físicas e jurídicas proprietárias de imóveis comerciais destinados à locação.

Para aqueles que não conseguirem usufruir do regime específico de transição – assunto já abordado nessa série[1] – o impacto deverá ser sentido já a partir do próximo ano.

As pessoas físicas proprietárias desses imóveis, que atualmente apenas recolhem o IRPF sobre os rendimentos de aluguel, incidente de acordo com a tabela progressiva do imposto de renda, também passarão a recolher o IBS e CBS[2], com uma alíquota projetada de 8%, já considerando o redutor de ajuste de 70% previsto pela Lei Complementar nº 214/25.

As alíquotas simbólicas do IBS e da CBS entram em vigor já em 2026. Para as pessoas físicas, o período de transição representará um incremento tributário ao passar de cada ano, à medida que ocorrerá o esvaziamento do ISS e do ICMS (que nunca incidiram sobre a locação de bens imóveis), acompanhado do aumento progressivo das alíquotas do IBS e da CBS, até a completa extinção dos tributos municipal e estadual, prevista para ocorrer em 2033.

Já para as pessoas jurídicas, notadamente aquelas optantes pelo lucro presumido, haverá um salto da alíquota nominal atual de 3,65%, correspondente ao PIS e à COFINS, para algo em torno de 8%, a título de IBS e CBS em relação à receita decorrente da locação dos imóveis comerciais.

Contudo, a grande virada de chave, nesse ponto, ocorrerá com a implementação da não-cumulatividade ampla e da neutralidade tributária que a Reforma Tributária trará.

O efeito cumulativo presente nos tributos atuais, bem como a carga tributária oculta da atual sistemática, tendem a ser eliminados com a adoção da não-cumulatividade plena. Nesse sentido, o locador poderá tomar crédito de serviços contratados anteriormente, como transporte, energia elétrica e eventuais despesas de manutenção, para fins de abatimento do IBS e da CBS, o que poderá, eventualmente, reduzir a carga tributária ou mantê-la em níveis próximos aos atuais.

Todavia, o impacto para as locações comerciais não ficará restrito tão somente a esse ponto! Ao tratar da neutralidade tributária, a Reforma buscou, da mesma forma, promover a equidade entre as diferentes regiões do país, ao dispor que o tributo será recolhido ao ente federativo de destino. Com isso, será irrelevante, do ponto de vista fiscal, a instalação ou manutenção de fábricas, galpões ou centros logísticos em localidades atualmente favorecidas por incentivos fiscais regionais.

A decisão de manutenção de um centro logístico passará a desconsiderar efeitos tributários, anteriormente impulsionados por benefícios fiscais, e a considerar questões puramente comerciais e logísticas. Os benefícios e incentivos fiscais atualmente existentes tendem a perder força à medida que avançamos no período de transição, até a completa extinção do ICMS e do ISS em 2033.

Mais do que representar um simples aumento ou diminuição da carga tributária, a Reforma Tributária poderá impactar de forma significativa o cenário das locações comerciais em todo o território nacional. Nesse contexto, locadores situados em municípios que atualmente se beneficiam de incentivos fiscais poderão ser amplamente afetados, em razão da tendência lógica de os locatários optarem por regiões com maior eficiência logística e comercial em relação aos mercados consumidores.

Portanto, no que tange às locações comerciais, a mudança promovida pela Reforma Tributária não ficará restrita somente à forma de apuração dos novos tributos, mas terá o potencial de trazer alterações significativas em termos territoriais, com a procura por novas localidades e o desinteresse por outras tantas. Esse rearranjo imobiliário – focado, desta vez, na eficiência logística e comercial, em detrimento da fiscal – quiçá trará impactos financeiros para diversos municípios que hoje se valem unicamente de benefícios fiscais para atrair indústrias, galpões logísticos, portos etc.

[1] https://bicalhonavarro.com.br/como-sera-o-regime-de-transicao-para-locacoes/

[2] Desde que a pessoa física, cumulativamente, tenha mais de três imóveis distintos e receita anual que exceda R$ 240 mil.

Segundo dados do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, estima-se que, atualmente, cerca de 50% dos imóveis brasileiros encontram-se em situação irregular[1][2], principalmente aqueles relativos a domicílios urbanos, colocando o país na vanguarda das irregularidades imobiliárias[3]. Em pleno século XXI, no que se refere à regularização imobiliária, vivemos literalmente numa “terra sem lei”!

As razões para tamanha balbúrdia são diversas e complexas, não tendo o presente informativo a pretensão de enfrentá-las todas. Mas, dentre as diversas causas, podemos citar, nos primórdios, a confusa “regularização” fundiária, que se desenvolveu de forma atabalhoada no país, passando pelos altos custos relativos à transferência imobiliária, bem como a falta de um sistema nacional e integrado de imóveis.

Quanto a esse último ponto, especificamente, a Lei Complementar nº 214/2025, responsável pela Reforma Tributária sobre o Consumo, tratou a questão por meio da criação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro. Conforme já tivemos a oportunidade de abordar em outra ocasião[4], o CIB terá como função primordial a unificação da base de dados de todos os imóveis, urbanos ou rurais, em um cadastro único e com código identificador padronizado, válido para todo o território nacional.

Desde o advento da Lei Complementar nº 214/2025, a principal novidade relacionada ao tema foi a publicação, pela Receita Federal, da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, em 18/08/2025. Trata-se de um importantíssimo marco regulatório, que estabelece o cronograma de trabalho a ser seguido pelos cartórios de serviços notariais e de registro para a efetiva adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro, além de dispor sobre o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER.

Nesse contexto, mais do que nunca, os cartórios de serviços notariais e de registro atuarão como um verdadeiro “braço” da Secretaria da Receita Federal. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será um identificador único e digital de absolutamente todos os bens imóveis do país, podendo estabelecer a ligação entre o imóvel e todos os demais dados de interesse dos entes estatais, reunindo, sob um único sistema, informações dos cadastros municipais e federais. Será, por decorrência, um eficaz instrumento de fiscalização tributária no âmbito imobiliário.

Dessa forma, o CIB terá a capacidade de cruzar dados que, até então, permaneciam dispersos, consolidando informações provenientes de diversas fontes, como IPTU, ITBI, ITR, laudêmio, entre outras. Também permitirá a verificação eficaz de transações imobiliárias, estejam elas concluídas ou ainda pendentes de regularização, além de gerar dados comparáveis entre transações semelhantes.

Ou seja, a partir do momento em que o CIB e o SINTER estiverem plenamente operacionais, o potencial de identificação de discrepâncias, irregularidades e omissões relativas às operações imobiliárias, por meio do cruzamento de dados, será gigantesco. Cada operação envolvendo bens imóveis passará a ser objeto de um novo olhar por parte do Fisco, que poderá confrontar as informações declaradas pelo contribuinte (ou a ausência delas) com aquelas já previamente registradas na base de dados do CIB.

Em síntese, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, nesse sentido, ao mesmo tempo em que promove a modernização, traz em sua gênese a possibilidade de uma fiscalização e controle mais rigorosos por parte do Fisco. Não será surpresa se, por meio desse olhar mais atento e centralizado, forem emitidas notificações a proprietários que detenham imóveis com cadastros irregulares ou, ainda, se viabilize a centralização e um melhor direcionamento de políticas públicas voltadas à regularização imobiliária.

Nesse ponto, acreditamos que, mais do que uma simples ferramenta moderna de arrecadação, o CIB terá um importante papel na busca da regularização fundiária no país, com potencial civilizatório para minimizar – e, quem sabe, um dia apagar – a pecha de “terra sem lei” quando se trata de regularização imobiliária.

[1] https://cnbce.org.br/metade-dos-imoveis-no-brasil-possui-alguma-irregularidade/

[2] https://www.notariado.org.br/brasil-tem-cerca-de-40-milhoes-de-imoveis-urbanos-sem-escrituras/

[3]https://veja.abril.com.br/coluna/real-estate/como-o-brasil-virou-destaque-mundial-em-irregularidades-imobiliarias/

[4] https://bicalhonavarro.com.br/o-que-e-e-como-funcionara-o-cib/

Aqueles que têm acompanhado nossa série RealEstate Tax – Reforma em Concreto, composta por pequenos informativos sobre os impactos da Reforma Tributária para o Setor Imobiliário, já possuem a dimensão das enormes mudanças promovidas pela Lei Complementar nº 214/2025 no âmbito da legislação tributária, bem como dos impactos das novas normas em relação ao modelo e estratégia de negócios para o setor imobiliário.

Abordamos as mudanças drásticas de um regime historicamente cumulativo para a sistemática da não-cumulatividade plena, o regramento específico de transição para incorporadores, loteadores e locadores, as alterações decorrentes dos redutores social e de ajuste, dentre outros diversos aspectos. Ou seja, todas questões “técnicas”, tanto fiscais como tributárias, que impactarão o setor imobiliário e suas estratégias de negócios.

Contudo, quando tratamos de estratégia, bem como dos cuidados e prioridades com os quais o tomador de decisão deverá estar atento, é fundamental lembrarmos do setor de Tecnologia da Informação, peça-chave que deverá estar diretamente ligada e em consonância com o time Tributário-Fiscal da empresa.

Isto porque os ajustes serão grandes não somente no regime fiscal de apuração dos novos tributos, CBS e IBS, mas também trarão grandes impactos nos sistemas internos e ERPs das empresas, responsáveis pela gestão empresarial integrada.

Será essencial para a parametrização dos novos sistemas e, consequentemente, da implementação do IBS e da CBS, o entendimento claro do impacto em relação à extinção gradual dos antigos tributos e preparação para os novos. Necessariamente, a atualização dos sistemas deverá passar pela capacitação dos times de TI e da sinergia estreita com a equipe Tributária-Fiscal.

Mais do que nunca a integração das duas equipes será essencial para a parametrização, pois teremos uma duplicidade de normas que deverão estar refletidas no respectivo ERP durante todo o longo período de transição.

Documentos técnicos, layouts fiscais e atualização dos sistemas devem estar no radar dos times fiscais e de TI, para fins de conformidade com a legislação. Nem tudo está ainda definido, mas é inviável ficar esperando a total regulamentação para só então dar início às adaptações. A reforma pende de uma série de regulamentações nos campos legal e normativo. Por exemplo, recentemente foram publicados os novos layouts da Nota Fiscal Eletrônica (NF-e) e da NFC-e, já prevendo os campos para CBS, IBS e o Imposto Seletivo (IS).

As consequências da falta desses cuidados serão drásticas, sujeitando empresas descumpridoras às responsabilizações e penalidades tributárias, riscos de créditos perante fornecedores e má precificação dos seus produtos, dentre outros problemas.

A área fiscal deverá estar antenada às alterações e a equipe de TI capacitada para implementá-las, com o objetivo da eficaz reestruturação do modelo tributário e das consequentes alterações relativas às obrigações acessórias. A conformidade fiscal, a partir de 2026, deverá ser uma meta a ser perseguida de mãos dadas entre os dois citados times: Tributário-Fiscal e TI.

O setor imobiliário integra atividades de indústria e serviços, cada qual com regras e efeitos tributários díspares e sem coerência atualmente, obrigando as empresas a se adaptar às diferentes sistemáticas fiscais, sem qualquer racionalidade ou eficiência, pois o sistema tributário nacional nunca teve tais características.

Na adaptação para sobrevivência, foi-se criando uma sensação de que havia ganhos na simplicidade ilusória de algumas opções fiscais, como o PIS/Cofins cumulativo, o RET e a segregação entre municípios (ISS) e estados (ICMS), além de outros maus exemplos de nosso exótico sistema tributário.

O uso inteligente ficou restrito às estruturações dos negócios imobiliários, sem ganhos na gestão fiscal ou na precificação técnica dos produtos (unidades imobiliárias – apartamentos, casas, conjuntos ou lotes – ou serviços de construção ou locação).

O simplismo gerou efeito anestésico nas cadeias produtivas do setor imobiliário, desmotivando inovações relevantes e qualificação na gestão fiscal e na precificação.

É um equívoco a percepção de que a atual sistemática tributária de consumo para o setor imobiliário – composta pelos atuais ISS, ICMS, IPI, PIS e Cofins – é simplificada, e que a carga tributária é aparentemente baixa, pois desconsidera-se o efeito residual dos tributos acumulados ao longo da grande cadeia produtiva do setor.

A verdade, no entanto, é radicalmente diferente, causada pelo efeito oculto da carga tributária violenta que ocorre ao longo da cadeia de fornecimentos para a produção de um imóvel, pois atualmente todo o sistema segue a regra da cumulatividade tributária, sem qualquer forma de compensação ou creditamento dos tributos recolhidos anteriormente na cadeia produtiva.

A tributação direta na etapa final pode até parecer pequena, mas a somatória real de todo o custo tributário embutido, especialmente do ICMS, PIS e Cofins, é avassaladora!

Essa realidade mudará completamente com a implementação da reforma tributária já aprovada e em vias de iniciar sua aplicação efetiva, pois o critério basal e geral passará a ser o da não-cumulatividade, que permitirá amplo e irrestrito creditamento dos tributos acumulados ao longo da cadeia produtiva e a completa transparência da carga tributária.

Na atividade da construção, por exemplo, a atual sistemática desestimula e até penaliza qualquer avanço em termos de tecnologia construtiva e eficiência nos processos, pois toda a atual tributação se dá sobre a receita bruta dos contratos.

Já no novo cenário, além de eliminar o crítico risco de interpretação atualmente existente em relação à base de cálculo do ISS, a possibilidade de total creditamento de todos os valores de materiais e serviços intermediários trará um efeito benéfico e impulsionador dos avanços tecnológicos, abrindo espaço para empresas focadas em eficiência e inovação nas técnicas empregadas.

Pela aplicação da não-cumulatividade, a reforma permite a equiparação do custo tributário entre os métodos construtivos mais avançados tecnologicamente (calcados em técnicas industriais inovadoras) e os métodos construtivos tradicionais. Até a reforma, os métodos construtivos mais avançados tecnologicamente, como pré-moldados e pré-fabricados, suportavam uma carga tributária maior devido à sua produção descentralizada (fora do canteiro de obra), impeditiva de qualquer creditamento, agregando uma carga adicional em torno de 25% ao custo, o que vem inviabilizando esse avanço. A reforma corrige essa distorção, com a expectativa de fortalecer a competitividade dessa modalidade.

O que era um ônus paralisante passará a ser uma nítida vantagem competitiva, com agregação de qualidade e eficiência ao processo construtivo.

Nesse novo momento, a seleção de fornecedores passará necessariamente pela ótica do efeito fiscal do crédito tributário que será gerado, muito além do mero preço, permitindo negociações comerciais mais transparentes e tendendo a eliminar situações de concorrência desleal de simples sonegadores e tratamentos tributários “criativos”, pois tudo entrará na conta fiscal final.

A preparação para essa revolução exigirá uma reengenharia completa de todo o processo produtivo das empresas, para conhecer a fundo todo o real custo fiscal da cadeia produtiva integral, permitindo fazer escolhas pela qualidade e eficiência dos insumos e não mais apenas em decorrência da carga tributária.

Será substancial a diferenciação de mercado para a gestão qualificada e a adequação de sistemas nas áreas contábeis, fiscais e comerciais das empresas, a fim de permitir a eficiência máxima na precificação técnica de seus produtos.

As consequências serão sensíveis na competição e na geração de resultados, podendo criar verdadeiros abismos concorrenciais para quem não aproveitar adequadamente o período de transição até o efetivo início das novas sistemáticas.