A relação entre o contribuinte e a administração tributária, historicamente marcada por significativa assimetria de poder, passa a ser mais bem definida com a edição da Lei Complementar nº 225, que institui o Código de Defesa do Contribuinte.

A norma inaugura um novo paradigma ao consolidar direitos, garantias e deveres aplicáveis à atuação fiscal, fortalecendo a segurança jurídica e o equilíbrio na relação Fisco–contribuinte.

Entre os direitos fundamentais assegurados, destacam-se o direito à informação clara e precisa sobre os deveres do contribuinte e o andamento de seus respectivos processos, o direito à não autoincriminação, que impede que o contribuinte seja compelido a produzir provas contra si mesmo, e a ampla defesa e o contraditório em qualquer processo administrativo ou fiscal, permitindo a apresentação de argumentos e provas com o devido acompanhamento jurídico.

Com o objetivo de tornar efetivas essas garantias, o Código prevê mecanismos concretos de proteção, como a possibilidade de apresentação de reclamações e denúncias em face de abusos ou irregularidades, além da interposição de impugnações e recursos administrativos aptos a ensejar a revisão de lançamentos e decisões desfavoráveis.

A Lei Complementar nº 225 inova ao prever um tratamento diferenciado e mais favorável aos contribuintes com bom histórico de conformidade fiscal. Aqueles que demonstram regularidade no cumprimento de suas obrigações poderão usufruir de benefícios como a simplificação de procedimentos para orientação e regularização dos seus débitos, prestigiando a boa-fé objetiva e incentivando a conformidade espontânea.

Em contrapartida, o Código estabelece diretrizes rigorosas para a atuação da Administração Tributária nas atividades de fiscalização e cobrança, exigindo notificação formal prévia e o devido processo legal. Um ponto de destaque é o tratamento conferido ao devedor contumaz: contribuintes que reiteradamente descumprem obrigações podem ser submetidos a regimes especiais de fiscalização e cobrança mais rigorosos. Essa diferenciação visa proteger o adimplente e coibir a concorrência desleal, sempre respeitando a ampla defesa e a proporcionalidade.

Embora a maior parte da Lei Complementar nº 225 tenha entrado em vigor na data de sua publicação, disposições específicas como o Programa de Conformidade Cooperativa Fiscal (CONFIA), o sistema SINTONIA e os selos de conformidade produzirão efeitos após 90 dias. Ademais, Estados, Distrito Federal e Municípios têm 180 dias para adequar suas legislações tributárias.

Nesse contexto, o Código de Defesa do Contribuinte representa um avanço significativo na proteção dos direitos dos contribuintes. Ele não apenas formaliza garantias já existentes, mas também estrutura um arcabouço normativo robusto destinado a coibir abusos, qualificar a atuação fiscal e fortalecer a confiança na relação entre o Fisco e os contribuintes.

Parecem questões básicas e óbvias, mas nunca tivemos isso devidamente formalizado e com amplitude de aplicação nacional anteriormente, sendo essa regulamentação um verdadeiro marco civilizatório na relação entre fiscos e contribuintes.

A LC 214/25 transformou o Simples Nacional em uma encruzilhada para prestadores de serviço e vendedores de materiais que atuam em cadeias B2B – inclusive no ramo da construção civil.

Com o advento da Reforma Tributária, o Simples Nacional deixará de ser apenas um atalho administrativo e passará a ser uma escolha estratégica que precisará ser reavaliada com frequência.

A nova arquitetura de IBS/CBS conviverá com o Simples Nacional de um modo particular: quem permanecer no regime unificado atualmente existente continuará apurando os tributos de forma mais simplificada, menos burocrática e com alíquotas reduzidas. Por outro lado, ficará de fora de boa parte da sistemática de tributação sobre o consumo inaugurada pela Reforma Tributária, especialmente no tocante à apuração de créditos próprios e repasse de créditos integrais para os adquirentes, decorrentes da regra de efetiva não-cumulatividade trazida pela Reforma.

Em cadeias empresariais, onde materiais e serviços circulam entre várias empresas – como na construção civil -, essa diferença altera significativamente a forma como o preço é percebido ao longo da cadeia, porque afeta a parcela de crédito que é apropriado nas fases seguintes do consumo.

Em termos econômicos, o valor a pagar corresponderá ao preço somado ao tributo destacado (calculado por fora), que será o crédito aproveitável, na perspectiva do adquirente do material ou serviço. Imaginemos um cenário hipotético de emissão nota fiscal no valor total de R$ 50.000,00, relativa à aquisição de materiais, e no qual o adquirente esteja situado no regime regular de apuração.

Nessa situação hipotética, em razão da sistemática da não-cumulatividade plena, o regime tributário do fornecedor das referidas mercadorias terá um impacto crucial para o adquirente situado no regime regular, à medida que este poderá se creditar, em maior ou menor grau, de IBS/CBS destacados em nota fiscal:

*Valor dos materiais é o preço efetivo dos produtos

A consequência não será teórica, mas prática: tabelas de preço, propostas e contratos passarão a embutir esse diferencial, ainda que ninguém o nomeie. Num ambiente competitivo, quem vender com crédito “mais útil” para a cadeia precisará justificar menores descontos; quem vender com crédito “magro” precisará compensar no valor do bem/serviço ou repensar o enquadramento tributário, especialmente quando o público-alvo for empresarial.

A legislação oferece uma válvula de ajuste. O optante pelo Simples Nacional poderá, em janelas semestrais, escolher apurar IBS/CBS pelo regime regular, mantendo os demais tributos no unificado (IRPJ e CSLL). Essa opção é irrevogável no semestre e precisa ser planejada com antecedência, uma vez que surte impactos em processos, parametrizações e compliance tributário. Os efeitos ainda devem considerar o impacto no fluxo de caixa, dado que a incidência é por competência.

Há também a questão dos sublimites: como IBS e CBS terão limites diferentes no regime unificado usual, não será raro que mudanças de patamar de receita empurrem o fornecedor para outro arranjo no meio do ciclo comercial. Em obras longas, por exemplo, isso exigirá previsibilidade contratual por meio de eventuais cláusulas que acomodem mudanças de regime tributários e ajustem valores em situações nas quais o perfil de crédito transportado se altere. Não é burocracia pela burocracia. É proteção de margem, de ambos os lados.

Como decidir, então? O caminho não poderá ser escolhido com base na praticidade, a decisão deverá ser aritmética e setorial!

Se a base de clientes do fornecedor enquadrado no Simples Nacional estiver concentrada no consumo final, se os tickets forem menores e se a dor de conformidade pesar mais do que qualquer ganho marginal de preço, o regime unificado de apuração tenderá a preservar a simplicidade sem grandes perdas.

Todavia, se a base de clientes for empresarial, se materiais e serviços circularem por várias notas antes de chegar ao resultado, se o crédito fizer parte da negociação, nessas e em outras hipóteses a opção pelo regime regular tende a ampliar a competitividade do fornecedor, ainda que exija dele maior disciplina operacional.

Entre esses extremos há zonas híbridas, comuns em construção civil: fornecedores que atendem varejo e obra; prestadores que alternam subempreitada e pequenos serviços; empresas que oscilam perto dos sublimites. Nesses casos, a decisão semestral deverá se apoiar em dados de faturamento, perfil de clientes, contratos em carteira e capacidade de cumprir, com regularidade, o padrão de entrega de documentos que darão lastro ao crédito, além, claro, do impacto no fluxo de caixa da empresa.

A discussão não é sobre “estar ou não enquadrado no regime de apuração do Simples Nacional”, mas sobre qual configuração do Simples faz mais sentido para o momento do negócio e para o público atendido.

Permanecer no unificado padrão poderá reduzir o atrito, mas o prestador de serviços e o fornecedor de materiais precisará estar atento à política de preços quando o destino típico das vendas for empresarial. Optar pelo regime regular, por sua vez, amplia o diálogo com cadeias que dependem de crédito, mas exigirá processos bem estruturados para emissão, escrituração e conferência de documentos fiscais e obrigações acessórias.

Felizmente estaremos diante de um marco civilizatório em termos de sistemática tributária, mas infelizmente isso poderá implicar na inviabilização operacional daquelas empresas que já vivem no limite da precarização.

A Lei Complementar nº 116/2003 prevê que a base de cálculo do Imposto Sobre Serviços (ISS) deve ser o preço efetivo do serviço prestado.

Contudo, no caso da construção civil, sua aplicação costuma gerar discussões, especialmente na Cidade de São Paulo, onde a Prefeitura continua a utilizar da chamada “pauta fiscal” para calcular o valor que entende como imposto devido.

Essa metodologia define valores mínimos de mão de obra por metro quadrado para o cálculo do ISS, atrelando seu pagamento à liberação do habite-se da edificação.

Historicamente, essa hostil metodologia sempre significou que o valor do imposto não é calculado com base no preço real dos serviços prestados (aquele que consta nas notas fiscais), mas, sim, com base em um valor presumido, que costuma não refletir a realidade do mercado. Durante anos, essa metodologia levou os contribuintes a travarem incontáveis batalhas perante o Poder Judiciário paulista.

Contenciosos municipais de ISS

Todavia, este não é o único contencioso tributário municipal envolvendo o ISS. A questão da dedução de materiais da base de cálculo do Imposto sobre Serviços (ISS) na construção civil, marcada por reviravoltas na jurisprudência dos Tribunais Superiores, permanece um tormento para o setor.

Desde abril de 2023, o STJ reavaliou sua jurisprudência para determinar que não seria possível deduzir o valor dos materiais empregados da base de cálculo do ISS, com exceção dos materiais que o prestador de serviço tenha produzido fora do canteiro de obras, sobre os quais incide ICMS.

Felizmente, com a Reforma Tributária sobre o Consumo, regulamentada pela LC 214/2025, esse contencioso municipal deverá estar com os dias contados!

A superação de metodologias e práticas arbitrárias, como a pauta fiscal baseada em estimativas defasadas e desconectadas da realidade do mercado ou a mitigação da dedução de materiais da base de cálculo do ISS, representa um avanço significativo na racionalização do sistema tributário.

A transição para um modelo mais moderno, uniforme e transparente traz perspectivas positivas para o setor da construção civil, com simplificação das regras e a centralização da apuração e arrecadação prometendo reduzir esses litígios, pois a não-cumulatividade plena retirará a prerrogativa de glosas desenfreadas de créditos ou serviços, comumente presentes na retrógada sistemática da pauta fiscal.

Para o setor da construção abre-se um horizonte de encerramento das práticas anacrônicas e abusivas, permitindo a reconstrução de uma relação mais equilibrada com o Fisco.

Estamos, enfim, diante de uma oportunidade ímpar para a mitigação desse contencioso tributário municipal, que debateu, durante anos, mas sem a esperada efetividade, a formatação correta da base de cálculo dos tributos incidentes na construção civil.

Além da racionalização em si, esse é outro efeito benéfico em termos de redução de custos de compliance para o setor.

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, altera a configuração e a lógica dos tributos sobre o consumo, baseada, genuinamente, na neutralidade tributária. A tributação buscará a substância econômica dos negócios jurídicos.

Sai de cena a tributação sobre a receita bruta ou o faturamento e inaugura-se a tributação sobre o fornecimento de bens e serviços, conforme redação do art. 3º, inciso II da LC 214/2025[1]. A ampla definição de fornecimento passa a abarcar operações que não necessariamente envolvam contraprestação financeira, focando na efetiva disponibilidade e fruição do bem ou serviço.

Por tal racional, a cessão gratuita de serviços passa a configurar um potencial fato gerador do IBS e da CBS. Como ficam as holdings familiares, notadamente aquelas que detêm imóveis utilizados a título gratuito por seus sócios?

Como funcionará na nova dinâmica?

Na nova dinâmica, a gratuidade passa a ser vista como renúncia de receita! Independentemente do efetivo pagamento, a nova realidade pretende tributar a utilidade/disponibilidade econômica, correspondente ao fornecimento em si, ainda que sem natureza comercial. Na hipótese levantada, o fornecimento de serviço parece ser incontroverso: a holding familiar estará, de fato, fornecendo serviço de locação para seus sócios, ainda que a título gratuito.

De acordo com o art. 3º da LC nº 214/25, é inconteste que o referido serviço de locação passará a ser tributada pelo IBS e CBS. Nesse sentido, poderá o Fisco arbitrar a base de cálculo dos novos tributos, caso inexista contratação formalizada entre a pessoa jurídica e seus “sócios-locatários”.

A nova Lei Complementar, nesse aspecto, dialoga com o Regulamento do Imposto de Renda de 2018, em seu art. 41, § 1º, dispositivo esse que, apesar de constar há tempos em nosso ordenamento jurídico tributário, nunca teve aplicação plena, na prática. Vejamos:

(…)

• 1º Na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável na declaração de ajuste anual o equivalente a dez por cento do seu valor venal, ou do valor constante da guia do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração, ressalvado o disposto na alínea “b” do inciso VII do caput do art. 35 ( Lei nº 4.506, de 1964, art. 23, caput, inciso VI ).

Além dele, vale lembrar que há atualmente previsão legal (art. 4º da Lei nº 14.596/23, que exige que essa relação entre partes relacionadas se dê obrigatoriamente por valores de mercado, tornando ainda maior o potencial de incidência dessa tributação.

A nova Reforma Tributária do Consumo traz quais outras soluções?

Se, anteriormente, a fiscalização não conseguiria “enxergar” ou perseguir a tributação sobre imóveis cedidos a título gratuito, a nova Reforma Tributária também parece trazer a solução para tal empecilho! O novo mecanismo em questão já foi abordado por essa série e denomina-se CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro[2].

À medida em que o CIB se consolidar como identificador único e digital, que albergará todos os bens imóveis do País, cruzando informações provenientes de diversas fontes, a fiscalização terá à disposição informações precisas dos imóveis cuja propriedade seja de holdings familiares, os respectivos locatários e as bases sobre os quais incidirão o IBS e CBS.

A organização patrimonial e sucessória deverá considerar esse efeito, dentro das suas múltiplas finalidades, como proteção de ativos, organização e administração centralizada de bens, planejamentos sucessórios e antecipação de heranças.

[1] Art. 3º Para fins desta Lei Complementar, consideram-se:

(…)

II – fornecimento:

1. a) entrega ou disponibilização de bem material;
2. b) instituição, transferência, cessão, concessão, licenciamento ou disponibilização de bem imaterial, inclusive direito;
3. c) prestação ou disponibilização de serviço;

[2] https://bicalhonavarro.com.br/o-que-e-e-como-funcionara-o-cib/

“Não tenhamos pressa, mas não percamos tempo”, é uma citação do escritor português José Saramago que se aplica perfeitamente aos locadores de imóveis comerciais. Isto porque estamos no limiar de uma data importante para aqueles que alugam comercialmente imóveis: 31 de dezembro de 2025!

A LC nº 214/2025, que regulamentou a Reforma Tributária sobre o consumo, fixou a referida data como limite para que os locadores, que pretendam optar pela tributação definitiva de 3,65% sobre a receita bruta recebida, realizem o registro em cartório de seus respectivos contratos celebrados por prazo certo e determinado:

Art. 487. O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.

• 1º A opção prevista no caput será aplicada exclusivamente:

I – para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:

(…)

1. b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;

Veja-se que há a opção de futura disponibilização ao Comitê Gestor, mas ainda não houve qualquer regulamentação nesse sentido, sendo incertos a forma e o meio dessa opção, indicando ser prudente usar uma das outras duas.

Trata-se de condição necessária e fundamental para que que se possa exercer futuramente a opção em relação ao IBS e à CBS, que substituirão o ICMS, o ISS e as Contribuições ao PIS e à COFINS, para que passem a incidir com a carga tributária “conhecida” de 3,65% sobre a receita bruta, ou seja, em parâmetros similares à atual incidência cumulativa do PIS/COFINS.

O registro dos contratos de locação comercial deve necessariamente ocorrer em Cartório de Registro de Imóveis (CRI) ou em Cartório de Registro de Títulos e Documentos (RTD), devendo ser verificada qual delas é a mais adequada em cada circunstância, par se ter prova idônea para validar a referida tributação favorecida, sob pena de perda do benefício e consequente autuação sobre diferenças apuradas.

Até o momento não foram definidas as futuras alíquotas de IBS e CBS, mas já é possível se fazer algumas projeções e cálculos sobre os cenários, ficando evidente que a opção não será algo simplista e prosaico, havendo hipóteses concretas até mesmo de redução da carga tributária sob as novas formas de tributação.

A efetiva opção deverá ser realizada antes de 31/12/2026, a partir de quando passará a haver as novas incidências de IBS e CBS, mas a observância do prazo para fins de atendimento da condição formal pode ser uma estratégia valiosa para locadores que desejem manter a atual carga tributária, ao menos enquanto perdurar o prazo contratual dos pactos firmados anteriormente a 15 de janeiro de 2025.

Para aqueles que fizerem a futura opção deverá ser realizada a segregação da escrituração contábil com a correta identificação das operações submetidas ao regime de tributação favorecida com alíquota de 3,65%, sendo aplicável exclusivamente pelo prazo original do contrato, não comportando extensão em caso de prorrogação ou aditivos.

Assim como sugeriu Saramago, os locadores deverão, se assim entenderem conveniente, agir sem procrastinação, a fim de garantir o direito à futura opção pelas alíquotas conhecidas em relação aos contratos de locação comercial já vigentes em 15/01/2025.