O início das implementações práticas relativas à Reforma Tributária sobre o Consumo, materializada com a publicação da Lei Complementar 214/2025, já bate à porta. Estamos a cerca de seis meses da efetiva aplicação dos primeiros parâmetros a serem adotados.

No decorrer de 2025, muitas empresas do setor imobiliário já estão se preparando para a nova realidade, com a grande mudança entre os sistemas tributários, o que implica na necessidade de as empresas realizarem análises estratégicas decorrentes da nova estrutura tributária e verificar seus impactos para suas organizações.

A implementação da nova tributação sobre mercadorias e serviços começa em janeiro de 2026 e estende-se até 2033. Ou seja, teremos uma reforma estrutural que será implementada ao longo dos próximos 7 anos.

Em relação ao ano de 2026, mais especificamente, teremos um curto período de “testes”. O art. 348 da LC 214/25 dispõe sobre questões comuns ao IBS e a CBS nesse ano. Em relação aos fatos geradores ocorridos entre 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026, o IBS será cobrado a uma alíquota de 0,1% (um décimo por cento) e a CBS mediante aplicação da alíquota de 0,9% (nove décimos por cento).

O foco, nesse primeiro momento, não é a arrecadação, tanto que há disposição expressa de dispensa dos recolhimentos do IBS e da CBS caso os sujeitos passivos cumpram a totalidade das novas obrigações acessórias referentes a 2026.

Para aqueles que optarem por efetuar o recolhimento, o valor recolhido a título de IBS e CBS será integralmente compensado com os valores devidos para as Contribuições ao PIS e COFINS, apuradas no mesmo período.

Para o setor imobiliário, essa possibilidade de “apuração/recolhimento teste” do IBS e CBS, ao longo de 2026, poderá ter um caráter positivo e didático, especialmente para compreensão de funcionamento de um sistema tributário não cumulativo para o setor que, ao longo de décadas, apurou seus tributos sem qualquer preocupação com créditos de natureza tributária.

De uma forma ou outra, o ideal é que os sistemas de gestão e controles fiscais já estejam adaptados à nova sistemática, exatamente para que esse período de testes seja bem utilizado para os necessários ajustes e adequações operacionais.

O impacto mais nítido deve ocorrer em eventuais desencaixes no Fluxo de Caixa, para os contribuintes que não apresentarem débitos suficientes para compensação com os créditos gerados na sua cadeia produtiva ao longo do desenvolvimento dos empreendimentos.

Nessas situações limites, a LC 214/2025 prevê a possibilidade de o contribuinte se ressarcir dos valores recolhidos em até 60 dias, devendo ser analisada em cada caso qual a melhor opção para a empresa e o empreendimento.

Ainda que pequeno, este é um exemplo de tomada de decisão estratégica com a qual o setor imobiliário deve estar atento. Em que pese o início de transição legalmente previsto para 2026, as questões relativas ao real impacto que a Reforma Tributária sobre o Consumo trará para as operações das empresas devem estar no radar dos tomadores de decisão desde agora.