Em conformidade com a fiscalização de unidades HIS/HMP introduzida pela Revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE), a Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) publicou, em 08 de outubro, a Portaria n° 111/2024, que regulamenta o procedimento necessário para apuração e aplicação de multas e do potencial construtivo adicional utilizado no empreendimento previstas no PDE em caso de descumprimento da destinação dessas unidades às faixas de renda familiar previstas.

Para poder apurar a correta destinação dessas unidades, construídas com incentivos urbanísticos e fiscais, e consequentemente aplicar as multas, a SEHAB regulamentou o processo de fiscalização, composto por duas etapas principais: (i) Procedimento de apuração preliminar; e (ii) Processo administrativo sancionador.

Na primeira fase, o Procedimento de Apuração Preliminar será conduzido por um Grupo de Trabalho que analisará documentos que comprovem o atendimento das faixas de renda familiar previstas pelo artigo 46 do PDE para os destinatários das unidades HIS/HMP.

Se forem encontrados indícios de infração no relatório encaminhado, o Processo Administrativo Sancionador será instaurado pelo Secretário Municipal de Habitação.

Esse processo de fiscalização, de acordo com a Portaria, será aplicado também para as unidades habitacionais produzidas antes da revisão do PDE.

A SEHAB já emitiu uma série de notificações de fiscalização para diversos empreendimentos. O envio de tais notificações, em que são solicitados documentos para analisar a destinação de unidades HIS/HMP, é o início do procedimento agora detalhado pela Portaria.

A equipe de Urbanístico do Bicalho Navarro Advogados está atenta às normas municipais, acompanhando a fiscalização municipal e a conformidade dos empreendimentos com as novas exigências legais.

No dia 16 de setembro de 2024 foi publicada a Lei nº 14.973, cujo tema preponderante é o regime de transição da contribuição substitutiva da patronal (CPRB), que será extinta.

Não obstante a temática principal, a redação final da lei também trouxe uma série de outros assuntos sem qualquer conexão com o projeto de lei original, dentre os quais a possibilidade de atualização do valor de bens imóveis pelas pessoas físicas e jurídicas.

Conforme disposto no artigo 6º da Lei, a pessoa física poderá optar por atualizar o valor de seus bens imóveis para o valor de mercado, oferecendo a diferença definitiva de 4% (quatro por cento).

Em uma leitura rápida, pode-se imaginar um aparente benefício fiscal: a imediata substituição das alíquotas progressivas do ganho de capital da pessoa física, escalonadas de 15% a 22,5%, por uma alíquota reduzida de 4%.

No entanto, o artigo 8º traz a ressalva de que o benefício somente terá pleno efeito se a alienação ocorrer após o decurso do prazo de 15 (quinze) anos.

O percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, indicado nos incisos do parágrafo único do artigo 8º, varia de 0% (até 3 anos) a 100% (após 15 anos).

Suponhamos que uma pessoa física que detenha um imóvel registrado em sua DAA-IRPF pelo custo de aquisição de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e queira atualizar o bem para seu atual valor de mercado de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

A diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado (R$ 900.000,00) seria a base de cálculo para a tributação antecipada a 4%. O recolhimento no caso hipotético, portanto, seria de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais).

A partir do recolhimento do IRPF, o custo de aquisição do imóvel seria atualizado na DAA-IRPF do contribuinte para R$ 1.000.000,00, sendo acrescida a base de cálculo da atualização.

A vantagem, no entanto, com raras exceções, é meramente estética, pois mesmo que o Contribuinte aguarde os 15 anos para realizar a alienação do bem imóvel atualizado com o efeito integral da atualização, a antecipação do tributo não faz o menor sentido econômico, bastando uma conta simples de atualização monetária do valor.

Sobre a diferença entre o valor do custo de aquisição e o valor de mercado (R$ 900.000,00), o contribuinte teria recolhido R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) em substituição dos R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais) futuros (R$ 900.000,00 x 15%).

Ocorre que os mesmos R$ 36.000,00 aplicados conservadoramente em Letras do Tesouro Nacional pelos 15 anos de espera se tornarão R$ 166.516,95. Isso significa que, nos patamares atuais de juros, o recolhimento antecipado do tributo não faz qualquer sentido, sendo uma verdadeira ilusão, conveniente apenas aos cofres públicos.

A exceção são aquelas situações em que o ganho de capital escalar as faixas de alíquotas mais altas, que ultrapassarem substancialmente R$ 10.000.000,00, ainda assim por pequenas margens de vantagem, que devem ser sopesadas com o efeito de indisponibilidade de caixa.

Deste modo, em linhas gerais, o Governo Federal está oferecendo a antecipação do tributo com o retorno de uma taxa de juros de 0,7370% ao mês, rentabilidade essa que os contribuintes atualmente conseguem facilmente superar com investimentos conservadores em renda fixa.

Realmente fica muito difícil compreender o sentido e utilidade prática para a maciça maioria das pessoas no mundo real, ficando a dúvida sobre qual tipo de interesse ou atendimento de objetivos escusos que levou ao surgimento dessa norma. Considerando que, na mesma lei, foi ressuscitado o RERCT (programa de regularização de ativos frios, ocultados no país ou no exterior), agora indecentemente permitindo a adesão de políticos e parentes, de fato não deve haver qualquer utilidade pretendida para o interesse público.

Foi publicado, em 10 de setembro de 2024, o Decreto Municipal nº 63.728, que contém regras complementares ao Decreto nº 63.130/2024 (que permanece vigente), para produção de unidades HIS/HMP na cidade de São Paulo.

De maneira geral, o novo decreto apresenta, de forma mais minuciosa que o Decreto anterior, as regras para aprovação de empreendimentos nesta modalidade, trazendo critérios para elaboração dos projetos, parcelamento do solo, plano integrado, expedição de alvarás e habite-se, e utilização da cota de solidariedade.

São regras bastante específicas e que precisam ser mais bem analisadas para compreensão de seus impactos na aprovação e comercialização das unidades produzidas sob esse regime jurídico específico.

De toda forma, o novo decreto era esperado pelo setor para sanar dúvidas e compatibilizar as regras de aprovação, produção e destinação de HIS e HMP com as recentes alterações legislativas, especialmente o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento.

Para acessar a íntegra do Decreto, acesse: Decreto Municipal nº 63.728, de 10 de setembro de 2024 – Estabelece normas edilícias para HIS, H

A Emenda Constitucional nº 132 de 2023 incluiu na Constituição Federal a regra-matriz de incidência tributária do Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (“CBS”) e deu início à denominada Reforma Tributária do Consumo.

O Projeto de Lei Complementar nº 68 de 2024, que regulamentará as normas gerais dos novos tributos, seus regimes específicos e a transição do sistema atual para o novo sistema tributário, foi aprovado pela Câmara dos Deputados e aguarda a apreciação, em regime de urgência, pelo Senado Federal.

A despeito da possibilidade de alteração da redação atual do PLP, haja vista as milhares de emendas apresentadas, preocupa-nos a abrangência da incidência da IBS e CBS, que incidirá sobre operações anteriormente não alcançadas pelas normas tributárias.

Um exemplo de operação que não era alcançada, é a operação de redução do capital social com entrega de bens. Trata-se da hipótese de devolução parcial do montante investido pelo sócio ou acionista, em decorrência da constatação do excesso de capital social (artigo 173 da Lei das S.A.). Essa devolução pode ocorrer com a entrega de recursos financeiros ou bens da empresa.

A atual redação do artigo 5º, inciso III, do PLP 68/24, determina a incidência do IBS e da CBS sobre as operações de “transmissões, pelo contribuinte, para sócio ou acionista que não seja contribuinte regular, por devolução de capital, dividendos in natura ou de outra forma, de bens cuja aquisição tenha permitido a apropriação de créditos pelo contribuinte”.

Da análise desse texto atual, conclui-se que a devolução de capital, mediante a entrega de bens aos sócios ou acionistas (pessoas físicas ou jurídicas não contribuintes), será uma operação sujeita à incidência do IBS e da CBS, caso esses bens tenham sido adquiridos ou produzidos com a apropriação de créditos.

Devido à amplitude da não cumulatividade na apuração do IBS e da CBS, a norma de incidência englobará, em outras palavras, todos os bens da sociedade ou companhia, com exceção apenas daqueles sobre os quais haja expressa vedação ao creditamento (bens considerados de uso e consumo pessoal, conforme disposto artigo 30 do PLP 68/24).

São bens considerados de uso e consumo pessoal, exceto quando necessários à realização das atividades da sociedade: I – joias, pedras e metais preciosos; II – obras de arte e antiguidades de valor histórico ou arqueológico; III – bebidas alcoólicas; IV – derivados do tabaco; V – armas e munições; e VI – bens e serviços recreativos, esportivos e estéticos.

Em interpretação sistemática da norma com o disposto no artigo 7º, inciso IV do PLP 68/24, é possível sustentar que os bens da empresa que tenham sido produzidos ou adquiridos em momento anterior à instituição efetiva do IBS e da CBS, isto é, sem o seu creditamento, estarão fora da incidência, caso utilizados na devolução do capital social aos sócios ou acionistas.

     “Art. 7º O IBS e a CBS não incidem sobre:
     (…)
     IV – transmissão de bens em decorrência de fusão, cisão e incorporação e de integralização e devolução de capital, ressalvado o disposto no inciso III do caput do art. 5º desta Lei Complementar”.

Além disso, cumpre destacar que as demais operações societárias (fusão, cisão, incorporação e integralização de capital), permanecem, inequivocamente, fora da norma de incidência dos tributos (artigo 7º, inciso IV do PLP 68/24).

Embora todas as operações societárias sempre tenham sido pautadas pela neutralidade fiscal, aparentemente essa neutralidade será rompida nas operações de devolução do capital, pela redação atual do projeto de regulamentação do IBS e da CBS. Importante ressaltar que o avanço da tributação sobre essas operações de natureza meramente societárias ocasiona um desincentivo à livre iniciativa, afrontando o princípio de simplificação, que sempre foi um dos nortes definidos para essa Reforma.

Aparentemente a proposição decorre da vontade do fisco no sentido de fechar a brecha de alguns planejamentos tributários, mas certamente faz surgir um remédio em dose errada, que pode se tornar venenoso.

Stephanie Thealler, advogada sênior da Equipe de Tributário do escritório.